北京住房租赁合同 第1篇

关键词：住房保障 保障规模 配套措施

住房是人类的基本权利和需要，保障居民“居住权”的社会公平是政府不可推卸的责任。城镇住房保障制度，是社会保障的重要组成部分，指政府为解决家庭收入和住房条件低于规定标准的城镇居民基本居住问题而采取的相关政策措施，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段解决居民住房困难。近年来，随着北京房价的持续快速上涨，低收入家庭住房困难情况日益凸现，原有住房保障制度不完善的问题也不断暴露，构建完善的城镇居民住房保障体系业已开始。

一、城镇住房保障体系建设的基本情况

北京住房保障体系的建设历程与国家城镇住房制度改革息息相关。住房市场化改革带来了商品房市场的迅速繁荣，与之相适应，传统以政府直接调控和非商品化为基础的住房福利分配模式也逐步向以政府间接调控和商品化为基础的住房保障模式转变。

2006年，随着房价过快上涨问题日益凸显，国家进一步加强楼市调控力度，核心内容是督促地方政府加快推进保障性住房建设。在此背景下，北京也加快保障性住房建设步伐，不断完善管理制度，进一步丰富保障性住房种类、扩大保障性住房建设规模。依据2007~2009年北京住房建设计划，3年共计划新建和收购保障性住房面积达到2530万平方米，超过2006年之前保障性住房建设总规模，达到同期住宅竣工面积的50%以上。

目前，北京已基本形成了由廉租住房、公共租赁房、经济适用住房、限价商品房等多种政策性住房组成的、保障对象梯级分布、保障方式多样的住房保障体系。

二、城镇住房保障体系存在的问题分析

总体而言，北京住房保障制度框架已基本形成，但住房保障体系的制度设计、运行机制、配套基础上仍存在一些问题，造成实际保障效果差，低收入家庭住房困难未能得到有效满足，集中体现为“三弱三过”。

（一）住房保障制度的设计基础弱

从北京住房保障制度建设的发展历程看，除廉租房制度在最初制定前，北京进行过最低收入群体的情况摸底外，其他各项制度的构建都是顺应住房体制改革的步伐而进行，保障制度建设成为改革的附属政策。保障对象界定相应较为随意、模糊。例如，为推进商品房市场化进程，扩大市场需求，北京建立了经济适用住房制度，在缺乏对市场走势和居民收入状况的深入分析基础上，确定了6万元家庭收入的购买标准，直接导致部分中高收入群体“混入”保障体系。此外，保障房建设目标不明确，主要由年度计划确定导致市场预期混乱，开发商不知道政府未来会建多少保障房，居民也不知道未来是否能纳入保障范围，如何被保障，进而严重削弱保障性住房作为商品房市场有效补充的积极作用。

（二）保障制度与市场机制的协作性弱

一方面，某些制度运行中对市场的负面影响作用不够重视，缺乏合理的监督机制。例如，两限房多采取配建方式，而政府对工程进度缺乏严格监督机制，使得开发商为实现利润最大化，通常放缓两限房建设步伐，更快推进小区内商品房的建设销售，这也正是近年来保障性住房建设规模不断扩大，但实际形成供应的保障性房源并不多的原因之一。

而另一方面，在一些方式上对市场力量利用又不足，制约了保障供给能力的增长。以廉租房制度为例，实物配租或租金补贴方式都受房源短缺制约，国内已有部分城市尝试采用房地产中介组织提供廉租房房源信息交流平台，而北京仍主要依靠政府力量，使得廉租房源很难实现快速增长。

（三）制度运行的配套基础弱

第一，房地产二级、三级市场发展严重滞后。居民解决住房的主要渠道是购房，梯级住房消费没有形成，使得中低收入群体多样化的需求对应单一化、断档式的供给，对住房保障的期望相应较高。

第二，个人信用体系建设仍处于起步阶段，与保障制度运行的要求相差甚远。住房保障标准的核心在于划定收入线，但在当前的信用环境下，家庭收入的实际情况很难掌握，直接导致部分高收入群体“混入”保障范围，保障退出机制也很难实现。

（四）保障对象过于模糊

一方面，覆盖面过于宽泛。当前的住房保障对象界定为中低收入家庭，而没有严格区分出不同阶层，采取更有针对性的保障方式，使得政府投入的大量资源被“低效”享受，真正最需要解决住房困难的群体往往没有得到最有效保障。

而另一方面，覆盖范围又有遗漏。“保租”与“保买”之间存在“夹心层”家庭，既无力“优惠买”，又不能“廉价租”。

（五）保障方式过于简单

当前，北京针对中等收入家庭的住房保障仍存在大规模实物保障（也称“补砖头”），如限价房和经济适用住房；而针对低收入家庭，虽然政府已提出加快建设公共租赁房，但实际运行中，仍以现金补贴方式（也称“补人头”）为主，廉租房实物配租比例明显较低。然而，深入分析这两类保障方式的利弊，可以看出，“补砖头”方式中，财政补贴直接投向生产者，有利于直接形成供给，在住房短缺情况下，能实现有效保障。但这种方式对政府管理能力要求较高。对于中等收入群体，以限价房或经济适用住房进行实物保障，政府监督成本远大于保障群体从市场获取住房的成本，不具可持续性。而“补人头”的方式能避免政府对住房市场的直接干预；财政补贴直接面向消费者，也不会被生产者挤占；节约政府监督成本。但这种方式对市场要求更高，需要有完善的梯级供应体系与居民不同层次的保障需求相适应。对于低收入群体而言，在北京住房租赁市场发展明显滞后的背景下，根据现有的租金补贴水平，通过市场获取租赁房源的难度较大，政府应承担更多责任。

（六）保障管理过于松散

保障机构比较分散，涉及了较多的政府部门和管理机构，缺少一个统一的执行机构，一定程度上造成管理效率低下和实施效果的弱化。

三、构建合理城镇住房保障体系

通过对北京住房保障体系建设历程及存在问题的分析，可以看出，北京住房保障制度建设仍有待完善，保障谁，如何保，如何管，仍需要进行更细致、全方位的设计。

（一）理论框架

1.主要原则

住房保障制度体系建设应首先突出“公平性原则”。即无力通过市场途径解决住房问题的居民都可享受住房保障，保障力度也因收入水平不同有所不同。其次是“多样性原则”。不仅应做到制度安排模式多样化，以便适应不同社会群体并满足需求；同时，水平结构也应多样化，即对不同收入水平群体在保障力度上要有所区别。三是“适度保障原则”。应根据财政的承受能力决定保障规模，政府承担有限责任，而非无限责任，住宅保障应重点倾向保障低收入家庭。四是“动态调整原则”。住房保障的广度和深度与当地经济发展水平、财政能力、居民的可支配收入、消费结构等密切相关，应随客观变量的变化而不断进行调整。

2.总体框架

构建住房保障体系框架的核心是解决三个问题：

第一，保障谁：理论上看，无力通过市场途径解决住房问题的居民都应成为住房保障的对象，其中又以城镇低收入家庭为主。从广义上说，住房保障不应仅限于本地居民，但按照“责权利对等”原则，又应绝对倾斜于本地居民，适当考虑非户籍常住人口。

第二，谁来保：地方政府是住房保障资金支付的绝对主体；中央支持作为补充，主要体现于制度创新及政策扶持；有效利用非营利机构、中介等市场力量。

第三，如何保：针对不同收入阶层采取不同保障方式，核心思想是“保居住，不保财产；保使用，不保所有”。对于无力购买商品住房的中等收入群体，基于缩小贫富差距的出发点，以现金补贴为主，适度保障；对于无力租赁商品住房的低收入群体，以实物配租方式为主，确保“住有所居”。

（二）保障规模测定

按照上述框架设计，根据居民收入水平、住房价格水平、租金水平等数据资料，可测算出保障对象的具体规模。

1.保障标准

面积标准。2009年北京城镇居民人均住房建筑面积约29平方米。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。综合考虑，将保障标准定为人均20平方米。

收入标准。根据一般商业银行住房贷款要求，月还款额不得超过月收入的50%。居民按照上述面积标准从市场上购买住房，如果还贷支出超过了收入的50%，则应被纳入住房保障范畴，政府给予一定现金补贴。2010年北京商品房交易均价为17782元/平方米，据此价格，按当前公积金贷款利率、首付30％计算，购买家庭人均20平方米住房的年还款额约为万元。因此收入标准设为家庭年收入不高于万元。其中，按照保障面积标准从市场上租赁住房，租金支出超过了同期收入50%的家庭应视为低收入家庭，作为“实物配租”的重点保障对象，据“我爱我家”房地产经纪公司数据，2010年北京城区普通住宅租赁均价为2335元/月・套。据此计算，“实物配租”的收入标准设为家庭年收入不高于万元，

2.保障总规模测定

根据已经划定的保障收入线和北京城镇居民人均可支配收入的分布，可以推算出住房保障的总体规模。

受数据资料限制，在此采用区间百分比法进行估算，假设收入分布是均匀的，利用5分法中各组居民的人均可支配收入推算低于保障线的人口比例。计算公式为：

其中R为需要住房保障的家庭户数比例，ri是城镇居民分类家庭年收入线区间比例，Is是城镇居民住房保障家庭收入保障线；Ii是城镇居民分类家庭年收入线。

以家庭收入不高于万元为保障线，根据对2010年各收入群体家庭年收入的预测数据，计算需要纳入住房保障范围的居民应占城镇总人口的比例为61％。其中，以家庭收入不高于万元为“实物配租”的保障线，计算需要得到实物配租的居民占城镇总人口的比例为25％。

（三）配套措施

1.完善住房保障的进入、退出机制

建立严格的审查、登记制度，加强公示力度，建立严厉的惩罚机制，防止住房保障对象认定出现偏差，保障政策落在实处。同时，建立保障家庭收入档案，并实行动态管理。一方面，保障收入线应根据实际情况进行定期调整；另一方面，建立复审制度，定期对原保障对象进行重新认定。

2.培育住房租赁市场

规范房地产中介服务市场主体运作行为，归并住房租赁税费种类，建立行之有效的房屋租赁协管机制。落实租赁登记备案制，促进租赁市场规范有序发展。全面放开公有房屋转租行为。组建或者扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司，活跃租赁市场。

3.加强个人信用体系建设

研究制定北京市个人信用信息采集和使用的管理办法，加快建设个人信用基础信息共享交换平台，组织成立专门从事个人信用联合征信业务的征信机构，从重点群体和重要领域入手，逐步建立个人信用系统。

■ 参考文献

[1] 北京市_固定资产投资月报，2001~2009年。

北京住房租赁合同 第2篇

北京政策性住房总投资安排730亿元 筹集5万套近期，北京市发改委、市住建委公开20xx年重点工程计划。20xx年，北京市一共安排了230个重点工程，项目总投资约达13157亿元，重点安排了京津冀协同发展、高精尖产业、生态环境提升、基础设施和民生改善等5大领域项目。其中，涉及城市副中心的项目达28项，项目总投资约452亿元，将有多所学校和交通道路工程今年新建。

今年本市安排的230个重点工程中，涉及京津冀协同发展项目62个，包括副中心建设、非首都功能疏解、交通一体化、冬奥会及冬残奥会四大类别，其中副中心今年新开建项目最多，达到17项，包括广渠路东延、城市副中心海绵城市试点工程、首都师范大学附属中学通州校区等。

从今年本市重点工程的计划安排表中可以看到，20xx年城市副中心将进入加速建设期，交通、教育、生态、水务、文化等多个领域都将启动新的建设项目。除此之外，城市副中心行政办公区水系工程、北京五中通州校区等11个项目也将继续加大投资续建。

除了副中心的重点工程之外，非首都功能疏解、交通一体化、冬奥会设施建设方面，今年也会有多项新投入的工程将开工，如中国人民大学通州校区、新机场北线高速、国家速滑馆等。

在基础设施方面，轨道交通建设仍是今年的一大亮点，CBD线和燕房线支线两个新建轨道项目总投资将达到亿元。另外，20个轨道续建项目也将加快建设，包括3号线一期(东四十条站-东坝中街站段) 、6号线西延、7号线二期、8号线三期、16号线二期、轨道交通新机场线一期、平谷线、昌平线南延等等。

在民生改善项目方面，今年政策性住房总投资安排约730亿元，计划新开工建设、筹集各类政策性住房5万套，竣工6万套;此外，北京儿童医院大兴院区、新发地蔬菜交易中心、西城区综合养老服务中心、新华家园养老住区(延庆)等项目，也将是今年新开建的重点工程，将加快民生保障服务。

在房地产市场调控方面，本市将根据住宅和非住宅市场不同情况，采取区别化调控措施，促进房地产市场平衡发展;着眼于首都功能定位，加强通州及周边区域市场研究，坚决遏制投机投资性购房需求;继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

本市将大力培育住房租赁市场，推动《北京市住房租赁条例》进入立法审议环节;深入研究落实购租并举的政策措施，支持企业依法依规做好租赁经营;推进房屋租赁规模化经营，盘活闲置房源，促进新业态发展。

政策性住房方面，本市也将进一步加大货币补贴力度，逐步扩大市场租房补贴范围;鼓励保障家庭承租市场房源解决住房困难，提高解决住房困难的工作效率，多方式解决群众住房困难。供地上，将优化布局, 加大在轨道交通沿线、站点周边的供地力度，鼓励国有企业利用自有用地参与保障性住房建设。全面开展保障性住房全装修成品交房，推动保障房建设向高品质、精细化转变。

今后5年 北京住宅用地可建150万套住房今后5年，北京计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。这条消息，来自市政府批准的《北京市20xx-20xx年及20xx年度住宅用地供应计划》。

150万套住房中，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。同时，研究扩大租赁住房赋权，进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。

根据规划，20xx年北京全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。

市政府要求，要建立工作机制，明确任务目标和职责分工，确保供地均衡有序;要将住宅用地供应计划工作情况纳入市政府重点督查和年终绩效考核;要完善土地储备开发、住宅用地供应计划调整等体制机制。

4月6日，北京市住建委的将在公租房自住房中为新北京人开展专项分配试点的消息。

这条消息的核心内容，是公布了新北京人在京申请公租房、自住房，必须具备的3个准入条件：

一是必须是在京有稳定就业，且从事的产业行业不在北京产业禁限目录范围内，与非首都功能疏解和人口调控政策相一致。

二是要求家庭成员在京均无住房，在京没有购房记录，且未享受过保障性、政策性住房。

三是与居住证政策挂钩，要求办理居住证。申请公租房的，年龄要求45周岁以下，申请自住房的，应满足缴纳社保和税金满五年的条件。

北京住房租赁合同 第3篇

关键词：集体土地；保障性住房；租售同权；城中村改造

2019年8月27日，十三届_常委会十二次会议表决通过了关于修改土地管理法的决定，新修订的《土地管理法》将于2020年1月1日起施行，此次修订在法律上为集体土地入市扫清了障碍。此前，国家已经陆续允许北京等18个城市试点，允许这些城市在符合土地规划要求的基础上，可以在存量集体建设用地上建设租赁性保障住房。《土地法》的修改使其他城市有了跟进的可能。党的报告指出了今后房地产市场的发展方向，即“房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。而集体土地的入市，在集体土地上兴建租赁性保障住房，正好符合这一方向，因此有必要对集体土地入市背景下的租赁性保障住房建设进行充分研究。

1城乡土地二元所有制背景下的保障性住房建设的困境

目前关于保障性住房的研究，其路径严重依赖对国外制度的借鉴，并且大多集中于所谓的新加坡模式、美国模式和英国模式以及德国模式上，这种研究的缺陷就在于忽略了我国土地制度与资本主义国家的巨大不同，导致很难在实际中发生作用。在“房住不炒”“租售同权”的背景下，保障住房应该如何建设？中国政法大学房地产法研究中心主任符启林教授指出，“扩大财政投入，着力打造年轻人租得起的廉租房”，而这个廉租房，民间并不能提供，是政府拥有产权的“廉租房”。但是，我国受到当前正在实行的土地制度影响，政府并无法提供足够的城市土地和资金用以兴建廉租房。中国住房的租赁市场的基础或者说是其初始条件，是建立在中国土地产权的特别性上的，在这一独特的土地制度下，农村集体土地目前不可自由交易，需要由地方政府征收并变更为国有土地之后再通过“招拍挂”等一系列法定程序才可以进入市场流转。在这个过程中，土地的溢价主要由地方政府享有，使地方政府有了强大的动力扩张土地交易规模并拉动房价上涨并进一步推高土地价格。由于中国的财政税收制度的设计，地方政府的财政支出压力很大，对土地出让的收益依赖极高，地方政府既没有动力又没有能力拿出大量土地和资金建设自有产权的租赁性住房以提供给有需要的群体。因此，农村集体土地的入市，也成为我国租赁性保障住房建设的一个内在需要，农村集体土地的可自由入市，将有利于补足目前租赁性保障住房建设的短板。建立租赁性保障住房，还需厘清这样一个基础事实，即租赁性保障住房的受众是哪些人群。我国的租赁性保障住房是建立在城市中的，是为了保障在城市就业和生活的家庭居者有其屋。我国目前，居民住房拥有率极高，全国平均水平达到，即使是北、上、广、深4个一线城市也达到了70%以上，所以保障性住房保障的对象是城市中极低收入的居民，这些居民是城市中具有户口的常住人口，是需要保障住房的一部分人口。除此之外，还包括一部分收入极低的进城务工人员。这两类人构成了住房保障的对象，这两类人的共同特点就是对购买房屋的产权并不十分关心，而更关心能否解决居住问题。在这种情况下，集体土地上兴建租赁性保障住房就更有发展的前景和需要，因为集体土地的特点，其土地使用成本较低，集体组织为了获得利益也较有动力建设租赁性住房，并且这种住房集体组织以外的成员不能合法获得产权，但是可以合法的长期租赁居住，可以说是两方利益的最大契合。目前国内所谓小产权房，即建在集体土地上并出售给集体经济组织成员以外的住房据估计可能有四五十亿平方米，这些小产权房的产权问题如何解决也一直是一个重大的社会与法律问题。但是如果能通过政策引导将这些小产权房转变为长期租赁性保障住房，也不失为一个解决小产权房的有效对策。但是，集体土地建设的廉租房与小产权房有何不同？如不科学引导、规范，可能造成一窝蜂行为，也可能会引来土地利用失范的问题。

2集体土地入市对保障住房建设的影响

尽管《土地管理法》已经修改，但是仍然尚未生效，如何利用此次修法带来的契机更好地解决保障性住房建设问题，尚需进一步从各方面进行分析研究。所以借鉴已经开始试点城市现有的经验，就显得尤为重要。2017年8月，北京市允许在集体土地上建设租赁住房，实际上从2011年开始，北京市因为现实的需要，就已经开始利用集体土地增加住房供给，完善住房保障体系。截至2016年底，北京市确立了5个集体土地建设试点项目，并在其后的第二年提出要在2022年前批准1000公顷集体土地进入保障住房建设领域。参考北京市的经验，可以为未来土地管理法生效后在集体土地上建设保障性住房提供宝贵参考。北京市昌平区的海鶄落村在集体土地上建设的租赁住房，有着典型意义。海鶄落村的集体租赁房项目始于2010年3月，是由村两委决定在村属建设用地上利用自有资金建设公共租赁住房，只用于出租，不用于对外出售。这一决定受到当时北京市各级政府及政府部门的大力支持，至2014年底前，该项目的一期工程完工。这一工程的背后，反映出各方利用集体土地建设租赁性保障住房的共同需要。一方面，北京市对保障性住房，尤其是租赁性保障住房需求极大，尽管北京市各级政府已经竭力加大公共租赁住房建设的力度，但是由于资金来源单一和建设成本过高以及收回成本极难等因素，保障住房建设效果并不明显，所以也迫切需要通过利用集体土地和集体经济组织的资金建设公租房。而海鶄落村区位优势明显，并且在土地征收中积累了大量资金，迫切需要找到资产增值的新渠道，而建设公租房据测算可以每年获得高达2700万元的收益。所以在各方合力之下，第一阶段的建设顺利完工。但是，完工之后的租赁住房却开始了长期空置。直至2017年，建成住宅1800余套，总建筑规模约13万平方米，仍处于空置状态。究其原因，就是政策隐患显现，项目陷入停滞。除了该项目建设时占用了部分耕地，导致政策风险，使项目无法通过相关部门审批外，需要注意的是建在集体土地上的租赁性住房缺乏相关规划支持，导致水电天然气等市政公用设施和项目无法对接，导致住房无法居住。这是集体土地入市后，在集体土地上建设租赁性保障住房应该提前关注的问题，这也说明，租赁性保障住房的建设并不是集体组织自身能够独立完成的事情，需要确定一个部门牵头做好此项工作，由多个部门共同配合，政府需要打组合拳，绝非单靠一项政策就能成功。2017年北京市开始试点之后，海鶄落村的公租房被纳入试点范围，着力通过两点解决这一项目存在的问题，一是解决农用土地转用和耕地占补平衡问题。二是通过规划调整，解决租赁住房设施配套。这两项问题的解决已经开始稳步推进，该项目预计将于今年年底投入运营。海鶄落村租赁住房建设从开始到预计投入运营，历时将近十年。带来诸多启示，首先就是在城乡土地二元制下，集体土地的权能在相当长时间内受到了严格限制，既限制了集体经济组织分享土地增值的收益，又制约了对作为重要生产资料的土地的开发利用，并进而使城市在高速发展期不能通过对集体土地合理利用建设足够的保障性住房以提供给城市中的有需要人群。其次，尽管土地法的修改为集体土地入市扫清了障碍，但是租赁性保障住房的建设从来不是一个简单的问题，而是一个涉及社会管理和服务方方面面的复杂问题，可谓牵一发而动全身，需要晚上各项配套体系，否则就可能最后因为配套设施的欠缺造成闲置浪费，背离初衷。最后，需要政策的法律化，使保障政策具有连续性，规范性。同时，也需要法律的具体化，毕竟集体土地入市只是一项原则性规定，在具体实施过程中还需要进一步细化落实。此外在“房住不炒”的原则下，还有“租售同权”，这就又涉及租户的入学、就业和养老一系列问题，不再是一个集体土地入市改革所能解决的了。

3集体土地建设租赁性保障住房的建议