房地产案例分析范文(共19篇)

房地产案例分析范文 第1篇

A公司与B公司于签订合同，约定A公司向B公司购买500个男士手包，单价为149元，质量及样式以经A公司验收合格后的实际样品为准，材质为咖啡色绒面牛皮及进口牛津面料，尺寸及结构按实际样品，交货期为20个工作日，合约签订预付30%定金，货到上海验收后7天内一次性付清余款。

合同签订后，A公司员工李某于B公司提供的手包样品上签字确认。同年9月8日，B公司向A公司提供500个男士手包，李某代表A公司在送货单上签收。5月27、6月28日，B公司两次向A公司发出催款函，要求A公司支付货款。同年6月10日，A公司向B公司发函称，B公司工业的男士手包存在严重质量问题，与之前的封样差异极大。因A公司拒不付款，B公司向法院起诉A公司。

房地产案例分析范文 第2篇

劳动争议案例关键词：解除劳动合同纠纷 经济赔偿金纠纷

劳动合同到期后劳动者继续提供劳动，公司补发终止劳动合同通知，劳动者领取了经济补偿金的能否认定为双方协商一致解除劳动合同?

——王某与北京某地产公司劳动争议案评析

【劳动争议案例争议焦点】

劳动合同到期后劳动者继续提供劳动，公司补发终止劳动合同通知，劳动者领取了经济补偿金的能否认定为双方协商解除劳动合同?

【劳动争议案例关键词】 解除劳动合同 赔偿金纠纷 协商一致违法解除

申诉人：王某

被申诉人：北京某地产公司

一、劳动争议案例基本案情

王某系北京某地产公司(以下简称“地产公司”)员工，王某自 2月28日起与地产公司建立劳动关系，任销售部管理人员，双方签订了期限为1月1日至12月31日的劳动合同，月工资包括基本工资、岗位工资和佣金。208月1日，王某被确诊为肺结核(无传染性)，医师开具的治疗期为9个月。年12月31日，合同到期，但双方均未提出终止合同，王某继续在公司上班，双方形成事实劳动关系。1月31日，公司以双方合同已在2008年12月31日终止为由，不让王某继续到公司上班，并在2月17日向王某发出《关于终止劳动合同的通知》，提出其定于2008年12月31日(即原劳动合同到期日)不再续签劳动合同，终止与王某的劳动关系。地产公司仅支付王某2008年12月31日前的工资，及一个月工资标准的经济补偿金。王某则认为公司支付的经济补偿金数额过低，经与公司协商不成，王某向北京某区劳动争议仲裁委员会提起了仲裁申请。

二、审理结果

申诉人称：本人于202月28日入职北京某地产公司，任销售部管理人员，2008年月平均工资为8458元，其中包括基本工资1000元，岗位工资3620元，加佣金。双方最后一份合同期限为2008年1月1日至12月31日。2008年8月1日，本人被确诊为肺结核，医师开具医疗期为9个月。合同到期后，双方劳动关系并未终止，本人一直工作到201月31日，之后单位称劳动合同终止了，不让本人继续上班。年2月17日，公司向本人下发了终止劳动合同通知书，次日支付了部分补偿金，本人不认可单位支付的标准，协商未果、。因此向劳动争议仲裁委员会提出仲裁请求，要求北京某地产公司：1、支付违法解除劳动合同双倍经济补偿金67664元及50%额外经济补偿金33832元;;2、支付2009年1月1日至2月7日工资15071元及25%经济补偿金元;3、支付2008年年终奖工资4620元及25%经济补偿金1155元

被申诉人辩称：认可申诉人关于入职时间、岗位及工资构成的主张，但不认可申诉人主张的具体工资数额。申诉人享受佣金待遇，故不再享受年终奖。被申诉人在合同到期前一个月已经通知申诉人终止合同，且申诉人出勤至2008年12月31日，当日双方的劳动合同到期终止，并就有关未结算的佣金、工资及补偿金等进行了协商，签署了书面协议。因此，不同意申诉人的申诉请求。

房地产案例分析范文 第3篇

由于我国经济的高速发展，房地产行业也相应得到了快速发展，房价也因此不断地攀升。但是建筑原材料钢筋水泥价格也在水涨船高，身为房地产企业，对于项目工程经营风险的控制是当前工作的重中之重。在项目工程开发过程中，如何运用科学的方法来融入到房地产开发工程中去，在不断降低工程经营的同时，逐步提高工程质量效益。不断创新思想，针对市场的把握和房地产需求及相应理念，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的经营风险的控制和管理，在提高房企项目工程质量的前提下，改善企业的经济效益，保证企业经济效益不受损害。

房地产项目工程经营风险控制的现状

目前，我国房地产项目工程缺乏必要的市场风险意识。但是房地产市场的供求关系不断发生变化，以及相关设备资源的短缺，企业的现金流也没有做合理规划，这些都会给房企带来一定的风险。如果涉及到开发商和承包商的关系，他们两者之间就会存在债务风险。这里所说的债务风险是房企项目工程最关心的因素，债务风险也会影响这也是影响房地产开发企业信誉的重要因素。很多房地产企业对市场研究不够熟悉，工程项目成本控制的手段比较落后，很容易造成经营风险。房地产开发企业对风险意识不够重视，也缺乏规避风险的能力，导致项目工程质量得不到保证，工程造价却过高。

其次，在经营风险控制方面，有些房地产开发企业由于错误的决策，使得工程投资风险上升。例如，在刚开始招投标的过程中，房地产开发企业只追求造价，严重忽视实际工程开发中问题，最终是的施工进程无法按正常时间进行，导致成本的不断增加，房地产企业的经营效益就会下降。

1、房企项目工程的经营成本风险管理

在进行经营成本控制时，为了降低经营风险的概率，房地产企业要根据实时的市场物价信息，及时关注同类建筑的成本波段情况，选择那些成本低且易实施的方案来进行。房地产企业是追求利益最大化，用最小的成本去获得最大的价值。房地产项目开发工程要控制好经营成本风险，使得经营成本风险保持不变而提升价值。例如，在某个开发项目工程，本来这栋房屋原本打算做住宅用，然而通过市场人员的分析，这个地方具备商业潜力。因此，房地产开发企业可以相应地增加几套商业办公写字楼，减少一些住宅。这样一来，房地产开发企业在经营成本风险保持不变的情况下，就扩大了项目工程的价值。还有一种方法提升价值，那就是不断降低经营成本风险。例如，在一栋多层房屋中，原本使用短螺杆桩基，但是开发人员对当地地质实际情况进行了勘探，发现这种桩基不适合，使用了天然深基桩，这能满足其要求。这样一来，成本降低了，但是价值没有变化。但是这栋房屋的相对价值提升了。房地产企业可以对经营成本风险的预算，降低风险发生的概率，能全面提升项目工程的价值。我们要对每一个工程项目进行认真的市场调查研究，仔细的分析而做出正确的选择，这样可以降低经营成本风险和提升企业经济效益。要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。

此外，房地产企业先要进行整个规划图进行设计，制作出项目计划期内的施工费用及经营成本风险水平，根据相应的实际情况，通过计划改变措施，做出降低成本的实施书面规划方案。这就要求项目管理员要熟悉图纸，运用科学的施工方法和工艺流程，从而使该计划成为降低经营成本风险的指导文件。当施工工作人员把图纸规划好以后，施工管理人员要严格按照成本计划来开展工作，对影响经营成本风险的种种因素要认真管理，合理控制经营成本风险。要积极采取有效的措施，把施工过程中各种消耗的支出纳入成本计划之中，并及时反馈，对比实际成本和计划成本的差异，及时采取纠偏措施，在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制，增强施工管理人员的风险意识。

2、提高房企项目工程的质量效益

房企项目工程的质量效益是房地产项目工程经营风险管理的一个重要部分，也是降低房企项目工程经营风险的重要前提条件。质量效益要求在降低项目经营成本风险的基础上，满足项目工程质量效益要求的一系列活动。这就包括作业活动和管理活动，项目工程管理人员要树立明确的质量效益目标，来制定出行动方案，积极合理资源配置，按照规定的计划进行实施，实现质量效益目标。

首先，项目工程管理人员要市场制度入手，坚持持证上岗的制度，积极把关管控，禁止一切无序设计和施工，禁止越级和挂靠、转包等现象的发生，提高项目经理和施工管理人员的质量效益意识，树立责任心。此外，还要对项目工程施工中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工顺序和程序都要做出相应的安排，加强审查力度，不断提出修改建议，使得施工进度能够正常合理进行。

其次，在施工作业过程的质量效益控制中刚开始要进行技术和图纸审查，认真检查每一个施工工序的合理性和科学性，检查工序施工条件是不是满足相应的要求，进行分批和分项工程实测，对中间产品进行隐蔽工程验收和工序验收，一旦合格后，才允许进入下一道工序施工。最后，严格执行操作，按照规划图纸进行施工，不断降低经营风险水平，提高房企项目工程的质量效益。

房地产案例分析范文 第4篇

一、房地产企业税务筹划的若干问题

要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。

除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。

接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。

二、房地产开发企业税务筹划的相关原则

（一）合法性原则

合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。

（二）筹划要考虑综合性原则

综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。

现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为万元，企业所得税万元，税后收入为万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。

我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。

（三）筹划要考虑风险均衡原则

现代市场经济环境变化不断，错综复杂，所有的企业活动都或多或少存在风险，同样，节税也有一定的风险，一般来说节_度与风险呈正比例关系，也就是说企业节_度越大，风险也就越大。在上述案例中，第二种方式虽然税负要轻，但A公司要承担经营风险，而且B公司不负责还本。在第一种投资方式中，A公司虽然税负较重，但是其直接参与了房产开发项目，获得开发经验。另外，在税务筹划过程中，如果筹划人员素质不高，筹划时机选择欠妥等，那么税务筹划方案也就不能很好的使房地产企业规避风险。

房地产案例分析范文 第5篇

从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。

案例分析一：

【案情介绍】

9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。

之后，原告与被告恒茂源公司于12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于1月10日取得第100757号国有土地证，并于月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的“嘉汇·龙潭”小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。

庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称：

1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。

2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。

3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和超凡公司。

4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。

经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事人自愿、协商一致的基础上签订的，未违反有关法律规定，且已被生效判决予以认定，三方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。超凡公司根据《土地开发合同》的约定，主张恒茂源公司、桂馨源公司支付剩余款项，符合法律规定和合同约定，应予支持。对于本案中的付款责任主体，虽然恒茂源公司并非《土地开发合同》的当事人，但其系桂馨源公司法定代表人在柳州设立的控股公司，并代桂馨源公司履行了上述付款行为，加之本案所涉土地亦过户至其名下，其系实际受益人，故应由恒茂源公司、桂馨源公司向超凡公司承担付款责任。

桂馨源公司辩称上述1640万元名为土地补偿款，实为土地对价款的一部分，认为应将恒茂源公司支出的全部费用40802409元从合同总价款4500万元中扣除后再向超凡公司、全威公司共同支付。因事实上恒茂源公司支出的上述40802409元款项，其中只向超凡公司支付了土地补偿款元，其他款项均系土地转让过程中产生的土地转让费用。这与恒茂源公司应向超凡公司支付的土地补偿款是两笔性质不同的款项，且超凡公司、全威公司又是两个独立的法人机构，故桂馨源公司、恒茂源公司的抗辩不能成立。一审法院最后判决：桂馨源公司、恒茂源公司应向超凡公司支付土地补偿款元，并负连带责任。

桂馨源公司、恒茂源公司不服一审判决，提起上诉，二审法院审理后认为一审判决事实清楚，理由充分，判决驳回上诉，维持原判。

【法律分析】

一、合同是当事双方的意思表示，合意达成，则合同成立并生效，对双方具有约束力。当事人应该按照合同约定履行合同义务。本案中，《土地开发合同》是三方当事人自愿、协商一致的基础上签订的，未违反相关法律规定，合法有效，三方当事人应当按合同约定履行义务。《土地开发合同》第二条明确约定，1640万元是桂馨源公司基于超凡公司“投入资金作了一些前期工作”而给超凡公司的补偿款，该条与《土地开发合同》第一条“土地转让款2860万元”是分开约定的，显然不属于“土地转让款”的组成部分。因此，被告关于“1640万元土地补偿款是土地转让款2860万元的一部分”的辩解不可能被法院采纳。

二、公司是法律创制的法律主体，对外以公司的名义进行民事活动，独立承担民事责任。即使两个公司的股东存在重合的情形，也不表明两个公司是同一个主体。超凡公司和全威公司是两个独立登记的法人，法人人格具有独立性，法律并没有禁止相同的股东、董事会成员同时成立多个公司，被告认为超凡公司和全威公司的实际控制人一致应当视为同一个主体，而主张向全威公司支付就等于支付给了超凡公司的答辩意见没有法律和事实依据。

案例分析二：

【纪实】

旧城区的改造是关乎一个城市整体市容，提升城市整体规划水平，与本市整体形象息息相关的话题，尤其是作为北京奥运会合作伙伴的Q市，更是重中之重。在旧城区的改造中，一旦出现了法律纠纷，将会直接影响到旧城改造的步伐。

[案件地位]

位于Q市某区的某新村由于环境脏乱差，严重影响了市民的正常生活，致使人民群众多次上访，人大代表也多次以提案的形式要求解决，市领导对此十分重视，解决好此旧城区的改造已成为当务之急。本案是在前述这样一个大背景下，发生在A集团公司与B实业有限公司之间的合同纠纷。本案的判决结果不仅关乎到原、被告的利益，而且直接影响到旧城区改造的进程，影响到成百上千户旧城区居民的居住条件，甚至影响到Q市的整体形象。

[案情简介]

4月，B实业有限公司与A集团公司就Q市某区某新村村庄改造工程达成合作意向，约定由B实业有限公司负责办理项目的立项、环评、定点、规划等前期手续，并在取得项目开发权后出资进行开发建设。A集团公司负责提供资料，协调关系，申请优惠政策等工作。为保证上述各项工作的顺利进行，前期的有关手续暂以A集团公司的名义办理，待该项目经规划部门批准后再将建设单位变更为B实业有限公司。

合作意向达成后，B实业有限公司以A集团公司的名义向区计委申报了投资计划，向环保局申请了环境审评，于199、10月份取得了定点通知书及《建设用地规划许可证》，并由B实业有限公司工作人员组成调查小组，会同市拆迁办对该村进行了三个月的调查摸底工作，统计了全部住户的房产及土地证件，制定了初步的安置计划，还出资组织A集团公司有关人员出国考察。 1月，A集团公司与B实业有限公司正式签订了《合同书》，合同约定“A集团公司将某新村占用地及相邻少量土地共约70亩(以规划局批准的规划图所确定的占地为准)出让，供B实业有限公司开发建设;A集团公司负责提供旧村改造工程的相关资料，证明文件等;A集团公司根据实际拆迁时政府有关的安置政策，负责地上全部附着物的搬迁安置工作，总安置量不得突破万平方米;A集团公司负责协调解决周边与工程项目有关的事宜;A集团公司积极协助B实业有限公司办理全部手续和申请优惠政策，不得中途违约再与其他单位合作该项目。B实业有限公司负责该项目自立项、定点开始的全部手续的办理，并申请相关优惠政策，并承担全部开发建设及销售工作，因A集团公司没有开发资质，该项目以B实业有限公司名义开发;B实业有限公司负责提供用

房地产案例分析范文 第6篇

【关键词】房地产企业 成本管理 策略

一、引言

现阶段，我国正逐步推行着住房制度改革和土地使用改革等措施，这促进了房地产业的规范化发展，房地产企业也逐步走向了一种理性成长的道路。与此同时，房地产企业面临的竞争环境也越来越激烈，如何在激烈的竞争环境中占据有利地位将成为房企必须考虑的重要课题。因此，房地产企业必须以充足的准备应对市场竞争环境，找准市场定位，并锤炼自己的专业操作技能与战略操作技巧，合理确定本企业的发展目标，在把握商机的前提下巧妙化解风险，做好房地产开发项目的成本管理工作。

二、房地产企业成本管理现状

（一）成本管控体系不健全

建立完善的成本管理体系是房企做好成本管理工作的前提，成本管理需要很多有丰富工作经验的工作人员，并且还要制定出一系列切实可行的政策措施与管理制度。但是，很多房企尚未建立一种完善的成本管理体系，在操作规程和岗位职责方面还不够细致，很多管理制度缺乏可行性。

（二）企业成本管理意识不强

现阶段，仍然有很多企业未能认识到成本管理的重要作用，不能有效实施全方位的承包管理工作，而将主要精力放在了销售效益管理方面。另外，很多成本管理人员不能运用先进的管理方法与管理观念，对成本管理方面没有一个清晰的认识，也不能根据市场发展的需求提高自身的专业素质。

（三）重核算，轻管理

房地产企业成本管理意识不强，涉及成本管理的人员大部分是技术人员，虽然施工经验丰富，但缺乏专业的管理理论学习，对工程管理知识掌握不够，成本管理水平不高，因此出现了重核算，轻管理的现象。

（四）财务核算潜藏的偏差

房地产企业通常自建拆迁用房、商品房，或者购进地段内的房产。在这一流程内，内部调拨得来的实物数目与账面显现出来的数目之间潜藏着不一致的倾向。例如：在拆迁预设的差价之内调房得来的收入，会缩减既有的拆迁成本。管控中的混乱态势，造成了核算失真，使成本管控缺失了应有的适宜性。

三、加强房地产企业的成本管理

（一）全面态势下的预算查验

企业内各相关部门要依循企业既有的进展状态、企业设定的进展目标制定预算细则。经审批后，要落实到各部门及关联人员。建构出来的执行体系，要凸显全面管控的总理念，涉及的执行主体都要慎重地负责。年度预算可以细分成季度预算或月份预算。分散的预算可以保证设定好的年度目标能被辨识并实现。制定的预算规制要涵盖适中的目标，不要高估或低估原初的目标。应依循逐级汇总编制出最佳预算，保证它应有的可行性。执行设定好的预算时，涉及的各部门要随时汇报每一时段的执行状态。这样做能及时明辨潜藏着的漏洞，以便随时纠偏。

（二）制定多元化的设计方案

设计方案是房地产企业开展的重要方面，在设计方案的制定上应该保证建设方案与经济增长方案相互统一的方案措施。采取多元化的成本管理能够推动设计方案的制定，并且需要经过专家对设计方案进行综合对比。这样能够保证设计方案的实用性。例如限额设计，33层高的住宅，每平米建设成本在设计阶段就要限制在一个标定值之内（如2800元/平）。设计单位要按此价格开展设计，不得突破。经济合理的设计方案能够在一定程度上降低成本投入，对不同设计方案进行对比选择创新较强，品质较高的设计方案。只有保证设计方案的成本经济才能够实现房地产成本管理水平的进一步提升。

（三）建立相应的风险防范体系

市场经济的发展，环境的变化使得房地产企业面临着诸如战略风险、市场风险、财务风险等不同的风险的发生。因此，各房地产企业在制定目标成本时，企业内部各部门必须根据自身业务的特点提前做出预案，或者预留出一些风险费用的成本。同时，在编制目标成本时还必须在说明中对企业即将面对的风险、影响利润的因素等进行明确的备注。房地产企业的风险管理基本流程为：建立初始信息框架――进行风险评估――制定风险管理策略――制定实施解决方案――监督改进。在动态成本管理中也离不开风险防范体系，这是动态成本管理的重要的补充。

（四）实现企业成本管理信息化

房地产案例分析范文 第7篇

案例分析

我班龙龙小朋友,他聪明、思维活跃、爱学习、爱干净、爱哭、是个闲不住孩子，并且每天来幼儿园都要掉上几滴眼泪，等他妈妈走后，他会马上笑起来，并在幼儿园一天都玩得非常高兴。

有一天，一个小朋友说龙龙把他推到了。但当我问他是，他就说不是他，是别的小朋友，无论怎么说，他就是不承认，我因为没有看见他拿他没办法，后来又有几个小朋友来告他的状，这引起我的注意，决定对他进行观察。

观察一：

玩完玩具后，小朋友都在收拾玩具，龙龙拿着小椅子，在教室里推来推去，突然看见小朋友捡得一块雪花片玩具放在地上。于是，他抬头看看我，我忙把视线移开。只见他一只脚迈进筐里，使劲在玩具筐里踩，雪花片立时飞溅出来，几脚下去，把雪花片全部踩了出来，他脸上露出满足的笑容。当小朋友告他的状时，他立刻就说：“老师，不是我，我没踩。”我说：“那是谁踩的”他会指着旁边的小朋友说：“是他。”

观察二：

小朋友在做《找朋友》的游戏，鑫鑫小朋友不小心碰着了他，他抬手就给鑫鑫一巴掌，鑫鑫哭起来，其他小朋友说龙龙打鑫鑫了，而龙龙立刻就会说：“我没打他，是别人打的。”

观察三：

窗台上摆着很多小朋友种植的植物。这天，他跪在小椅子上观看，他顺手拽了一根麦苗，看我没看他，把麦苗塞进暖气罩里，又拽了几根又赛季暖气罩里，被小朋友发现告诉了我。但他还说：“老师，不是我，我没拽。”

观察四：

吃饭时，他把不爱吃的菜放在林林小朋友的碗里，偏偏林林是个厉害的主，就是不让放。这样，俩个人你拿给我，我拿给你，当我看他俩时，龙龙抢先说：“林林往我碗里放菜。”而林林也不甘示弱说：“是龙龙先放到我碗里的。”我说：“老师也看见了，是龙龙先放到林林的碗里的。”他还坚持说不是他先放的。而我严厉地又说了一遍，他竟哭着大声说不是他。

(一)调查与分析：

究竟什么原因引起他不愿承认自己的错误，甚至为了遮掩自己的错误到了撒谎的地步。离园时我与他妈妈进行了交谈，从他妈妈那里了解到，他从小在他爸爸、妈妈身边长大，但由于爸爸、妈妈工作忙，每天有年迈的奶奶带着。他从小调皮、爱动、脑子转的快。出去玩到处乱跑，奶奶撵不上他，怕他摔倒，就经常吓唬他说：“你再跑让收破烂的给你收走了。”有一天，他跑远了，看不见奶奶了就大声哭起来，正好来了一个骑三轮车的叔叔说要把他送回去，他以为是受破烂的要把他带走，吓得使劲的大哭，晚上睡觉时在梦中还大声得哭。从那以后他就特别的胆小，不敢自己在屋里玩，不敢做危险地事，处处都十分小心。经常缠着大人陪他玩，在家里又非常调皮，经常犯点小错误，爸爸经常批评他，为了逃避批评，由于他的聪明，经常会找一些理由为自己辩解，但由于爸爸、妈妈工作忙没时间听他辩解，有时他能逃避错误。

有一次，在幼儿园发生一件事，我们也发现他很胆小。一次，我带小朋友在户外散步，当走到食堂后面有一蒸汽管子，为了引起小朋友的注意，告诉小朋友们说：“这根蒸汽管子有时会冒出蒸汽，蒸汽很热，能烫着人，很危险。所以，小朋友们在经过这里时，一定要绕过这根蒸汽管子。没想到我刚说完，他就大哭起来，边哭边说：“老师，咱们走吧，别从这里过了。”我问他为什么？他说：“我害怕。”我说：“没有什么可怕的，你看，小朋友们不都过去了吗？来，老师领着你过去行吗？他勉强答应了，但我感觉他很害怕，过去后，我表扬他不是很勇敢吗？他接着笑了起来说：“老师，我不害怕了。可是，以后每次从这里走，小朋友都不当回事了，但是他每次都要离得很远。通过这件小事，在结合每次犯错误的表现，与他的胆小有很大的关系。可能是犯了错误害怕老师的批评、指责，为了逃避这些，才会出现以上观察中的表现。

孩子的发展水平不一样,龙龙思维敏捷,有自己独特的思维方式.年龄又小、知识经验贫乏，对事物的辨别能力差，自我为中心意识强。在做这些事时，他决没想到做这些事情是不对的，小朋友的告状，他马上意识到自己的错误，但是为了逃避老师的批评，常常用慌言掩盖自己的行为，使其慢慢养成这些不良习惯。

(二)教育策略与效果：

1、为他创造一个宽松的环境，当孩子犯错误时，不在集体面前揭露他，单独和他谈谈。一方面表示对他错误的理解，提出遇到这样的事情的解决办法。另一方面引导他换位思考，让他知道他的行为会给别人带来不快乐。让他知道出了问题应该自己承担，不能赖在别人身上。

2、培养勇敢的精神，经常讲一些有关勇敢的故事。善于观察，当他遇到困难时，能得到及时地帮助，鼓励他去战胜困难。对他多进行胆量方面的.训练。比如：在感觉统合训练中，加大大梯的训练量，逐渐锻炼他的胆量。

3、给龙龙母亲般的关爱。让他觉得老师也想妈妈一样关心她，使它具有安全感，减少他心中的压力。另外和他建立平等的师生关系，有话愿意与老师交流，。相信老师。老师有时应接纳、理解他的一些行为。

4、给龙龙爸爸的建议，无论多忙，也要抽空多陪陪孩子，以父亲博大的胸怀，男子汉的形象影响孩子，养成敢做敢当的良好习惯。

通过多方面的教育，现在龙龙的胆子大了一些，有时对自己的错误也能勇敢的承认。相信经过家园的配和，龙龙一定会成为一个勇敢的孩子。

(三)、结论：

当孩子有了缺点、犯了错误，我们应用一颗宽容之心、平常心去看待孩子成长中的问题，他们毕竟是年幼的孩子，有自己的思维方式，有与生俱来的天真，稚拙与顽皮。在成长的过程中，他们有犯错误的权力，老师应结合孩子的生活经验，触动孩子的内心体验的教育，最有效的要让他们通过思考，去看清自己缺点，改正错误。

房地产案例分析范文 第8篇

在买卖合同中，能否依据《合同法》第一百六十一条规定认定诉讼时效开始的时间

──广东子光轮胎连锁经营集团有限公司与冯兆江买卖合同拖欠货款纠纷上诉案

上诉人（原审原告）：广东子光轮胎连锁经营集团有限公司（以下简称子光公司）,住所地：广东省广州市广汕路华南植物园对面子光大厦二楼。 法定代表人：姚冬梅

委托代理人：林仲，该司经理。

委托代理人：屠朝锋，广东南国德赛律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：冯兆江，男，汉族，1969年5月10日出生，住广东省佛山市顺德区容桂街道办事处风华路锦经绣北3号。

委托代理人：刘贵庆，广东千里行律师事务所律师。

一、原审法院查明事实

子光公司、冯兆江有业务往来，子光公司向冯兆江供应轮胎。在11月20日冯兆江签名并盖章确认顺德市容桂区上佳市珠江轮胎店向广东子光轮胎连锁经营有限公司购买轮胎一批，其中未付货款为100000元。原“广东子光轮胎连锁经营有限公司”已变更为“广东子光轮胎连锁经营集团有限公司”；个体

户佛山市顺德区容桂上佳市珠江轮胎店的经营者是冯兆江。子光公司遂于4月25日向原审法院提起诉讼，请求判令冯兆江支付货款100000元以及自起诉之日起至实际清偿日止按万分之五计算的滞纳金，并承担诉讼费用。

二、原审法院裁判要旨

买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的纠纷是由于子光公司卖轮胎给冯兆江，而产生冯兆江应支付货款的义务，从而引本案拖欠货款纠纷。子光公司认为涉案标的应为欠款纠纷的观点不正确。结合本案分析，10万元是由于子光公司向冯兆江提供货物后，所产生冯兆江的付款义务，故本案的案由应为买卖合同拖欠货款纠纷。关于支付价款的时间，依照法律规定，对支付时间没有约定或约定不明的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。在本案中子光公司、冯兆江双方均确认在交易时没有约定付款时间，即冯兆江须在收货或提取单证之同时支付货款。但冯兆江没有即时履行付款义务，而是于月20日出具欠据，该行为应视为子光公司主张权利，诉讼时效于主张权利之日发生中断。诉讼时效期间应从上述日期的第二天开始重新计算，但在时效中断后子光公司未能举证证实其已向冯兆江主张权利或证实冯兆江同意还款，故子光公司于204月25日起诉，已超过二年的诉讼时效期间。综上所述，根据《_民法通则》第一百三十五条、一百三十七条，《_合同法》第一百六十一条的规定，判决：驳回子光公司的诉讼请求。案件受理费3510元，由子光公司负担。

三、当事人上诉与答辩理由

上诉人子光公司不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：年11月20日冯兆江向子光公司出具欠据，确认欠子光公司款项100000元，并明确每拖延一天按日万分之五支付滞纳金。一审中冯兆江对该欠据真实性认可。一审法院认为子光公司的起诉超过二年诉讼时效，该认定完全是错误的，不符合法律规定。《_民法通则》第八十八条规定，合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务，合同中的履行期限不明确的，债权人可以随时要求债务人履行；《_合同法》第六十二条规定，合同当事人关于合同履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。本案中冯兆江出具欠据中并未明确清偿欠款的具体时间，属于履行期限不明确的情形。此种情况下，子光公司作为债权人完全可依照前述法律规定，随时要求冯兆江清偿欠款，冯兆江也应当及时清偿欠款。因为欠据中并未约定还款时间，冯兆江出具欠据日期表示的是子光公司与冯兆江之间债权债务的确定日期。因此，一审法院将冯兆江出具欠据之日主观臆断为子光公司主张权利之日，是完全错误的。在欠据未约定具体还款时间的情形之下，依照法律规定，债权人内均可以向债务人主张权利。因此，子光公司在年4月26日起诉冯兆江，向冯兆江主张权利，根本不超过二年的诉讼时效。综上所述，一审法院认定子光公司的诉讼请求超过诉讼时效，是违反法律明文规定的，是完全错误的，请二审法院查明本案事实，撤销（2006）顺法民二初字第01433号民事判决，改判冯兆江支付子光公司货款100000元，支付自起诉之日起至实际清偿欠款之日止按每日万分之五计算的滞纳金,本案一、二审的诉讼费用由冯兆江承担。

被上诉人冯兆江辩称：原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

四、二审法院查明的事实

二审法院与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实予以确认。

五、二审法院裁判要旨

本案是因买卖法律关系而出具欠据所引起的欠款纠纷。本案争议的焦点为，本案债权是否已过诉讼时效期间。

对于本案诉讼时效问题，原审判决根据《_合同法》第一百六十一条的规定，认为本案子光公司、冯兆江双方均确认在交易时没有约定付款时间，冯兆江须在收货或提取单证之同时支付货款。但冯兆江没有即时履行付款义务，而是于2002年11月20日出具欠据，该行为应视为子光公司主张权利，诉讼时效于主张权利之日发生中断。诉讼时效期间应从上述日期的第二天开始重新计算，但在时效中断后子光公司未能举证证实其已向冯兆江主张权利或证实冯兆江同意还款，故子光公司于2006年4月25日起诉，已超过二年的诉讼时效期间。原审判决对此认定错误。因为，首先，根据《_民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。而在冯兆江向子光公司出具未约定付款期限的欠据后，子光公司没有向冯兆江主张过权利，冯兆江也未曾拒绝履行本案债务，不存在知道或者应当知道权利被侵害的情形，诉讼时效应没有开始计算；其次，在本案冯兆江基于买卖法律关系而向子光公司出具欠据所形成的债权债务的情形下，不能依据《_合同法》第一百六十一条规定的买受人应当付款的时间，作为诉讼时效开始的时间。根据该法第一百六十一条的规定，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付价款是法律为买受人设定的履行付款义务的时间。在双方当事人未约定付

款时间或约定不明确的情况下，该规定只是消灭了债务人对债权人主张权利时的合法抗辩事由，即债务人不能在债权人请求债务人履行其付款的义务时拒绝履行。另外，在双方当事人未约定付款时间或约定不明确的情况下，买受人收到标的物或者提取标的物单证的同时，对债权人而言，是具备了行使收取价款权利，而没有规定债权人在买受人收到标的物或者提取标的物单证的同时应当主张债权。因此，原审判决在本案中将《_合同法》第一百六十一条规定的买受人应当付款的时间理解为诉讼时效开始的时间，属适用法律错误。第三、在诉讼时效期间没有开始的情况下，原审判决认为冯兆江于2002年11月20日出具欠据，该行为应视为子光公司主张权利，诉讼时效于主张权利之日发生中断，没有法律依据。根据法复［1994］3号《最高人民法院关于债务人在约定的期限届满后未履行债务而出具没有还款日期的欠条诉讼时效期间应从何时开始计算问题的批复》的规定，“双方当事人原约定，供方交货后，需方立即付款。需方收货后因无款可付，经供方同意写了没有还款日期的欠款条，根据民法通则第140条的规定，对此认定诉讼时效中断。如果供方在诉讼时效中断后一直未主张权利，诉讼时效期间则应从供方收到需方所写欠款条之日的第二天开始重新计算” ，该批复的适用前提是双方曾约定了付款期限，而本案双方并未有此约定，故不适用于本案。所以，原审判决对于以出具欠条为由，认定诉讼时效中断，自收到欠款条之日的第二天开始重新计算，欠缺依据。综上，原审判决对本案债权是否已过诉讼时效期间问题，处理错误，应予以纠正。

在本案中，冯兆江于2002年11月20日向子光公司出具欠据，确认顺德市容桂区上佳市珠江轮胎店向子光公司购买轮胎一批，其中未付货款为100000元。该欠据未约定付款期限，根据《_合同法》第六十二条的规定，债权人子光公司在冯兆江出具欠据之日起20年内可以随时要求冯兆江履行，子光

房地产案例分析范文 第9篇

关键词：房地产;房地产投资信托;模式

房地产投资信托（REITs）是通过发行股票或受益凭证，向投资者公开或非公开募集资金，然后将所募集的资金交由专门机构进行多元化投资经营，并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。

一、发展房地产投资信托的意义

（一）增加投资渠道

随着经济的发展和收入水平的提高，人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他投资理财方式的意识，但是投资渠道狭窄，市场缺乏大量安全的投资产品。目前我国证券市场上可交易品种只有大约20%为债券类低风险产品，80%左右为风险较高的股权类产品。房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说，他们持有的资金还不足以使他们有能力投资房地产行业，即使有能力投资，也只是投资某一项目，风险性较高，不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行受益凭证向公众募集资金，由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合，与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等投资特性，特别适合中小投资者投资，为众多中小投资者提供更多的投资渠道，有参与房地产投资的机会，分享房地产投资带来的较高收益。

（二）优化证券市场结构

目前我国证券市场的产品结构以高风险产品为主，低风险产品品种单一且市场份额小。证券市场合理发展的重点就是调整产品结构，增加低风险产品的市场份额，使其达到合理状态。

由房地产投资信托的特点决定，发展房地产投资信托可增加低风险投资市场产品种类，优化证券市场结构。从流动性看，房地产投资信托一般不开发新物业，而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入，进而获取收益有效地避免了资金占用的风险;像其他股票一样，房地产投资信托的股票可在证券交易所进行交易，其流动性仅次于现金。从风险看，房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资，其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等，还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中，房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式，通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。

（三）分散银行信贷风险，为房地产企业增加融资渠道

我国房地产市场融资渠道狭窄，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产信贷对银行的风险状况产生重要影响。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。房地产市场单一的融资渠道不仅增加了银行贷款结构风险，降低银行抗风险能力，还妨碍了房地产企业资本运作，特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下，房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式，是以他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金，实现短期资金长期化，然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道，改变传统的信贷模式。

二、房地产投资信托在我国的发展模式选择

国际上房地产投资信托的模式主要有公司型和契约型两种主要模式。美国、日本、韩国等国家及我国台湾地区多采用公司型，新加坡及我国香港地区的房地产投资信托多采用契约型。这两种模式各有利弊。

目前我国资本市场还不够完善，在房地产投资信托方面的法律法规还不健全，无论是资本市场的完善程度还是法律法规的健全程度都远不及美国，所以在采用的模式和运作方面能够借鉴的比较少。亚洲各国及我国大陆地区的外部经济环境比较类似，在房地产投资信托方面可以借鉴香港地区和新加坡，通过立法推动房地产投资信托的发展，当其达到一定的程度后再借鉴美国模式，逐步放开市场。

随着经济的发展，社会对发展房地产投资信托的呼声不断，因此银监会和证监会分别提出了关于发展房地产投资信托的方案。银监会制定的是债权类的房地产投资信托方案，证监会提出的是股权类的房地产投资信托方案。

（一）银监会的房地产投资信托方案

银监会起草的《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法（草案）》对运作方式、收益分配、负债率等都做了明确的规定。在运作方式上采用封闭式，经核准的信托总额在信托合同期内不允许变更，信托单位允许交易，但信托单位持有人不得申请赎回;在投资范围上可投资成熟的具有稳定、能够预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房等;在投资对象中含有80%以上能产生可预见现金流的房地产项目，房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%，购买房地产项目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面，每年以现金的方式至少分配一次，分配比例不得低于信托计划净收益的90%;负债率方面不得超过信托财产净值的20%。

银监会房地产投资信托方案偏向债券化，委托方是房地产企业，受托方是信托公司。其主要发行模式以“受益券”的形式进行。基本运作模式是企业作为委托人将其持有的房地产物业委托给具备受益券发行资格的信托公司进行管理和处置，并获得全部信托受益权，随后委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。银监会的房地产投资信托的收益主要来源于处分房地产物业和房地产物业租金收入，受托人根据信托合同的约定对受益人进行信托收益分配。

银监会的房地产投资信托方案将资产所有权与收益权分离，发行人拥有物业的控制权，将收益权转让给信托单位持有人。直接以信托资产的名义来发行房地产投资信托受益券，这种方式一方面避免双重征税的税收问题，另一方面也体现了风险可控原则。采用封闭式运作模式，保证了资金的稳定性，并且在经营范围上也有强制规定，禁止进行开发性物业投资或者限制其他投资比例，不超过总资产的20%。资金投向的主体是有稳定现金流的和有保障的商业物业。这样既可以保证投资者收益的稳定，也可以在房地产市场不景气时分散投资风险。

（二）证监会的房地产投资信托方案

证监会的房地产投资信托方案采取的是国际上较流行的模式。将房地产投资信托基金做成公募基金的形式，有助于完善我国资本市场，解决大型房地产企业的融资难、渠道窄的问题，对我国资本市场产生深远的影响。证监会方案的大致方向是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业的所有权转到房地产投资信托基金名下并且分割出让，投资者也是通过持有房地产投资信托股份的方式间接拥有物业所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和广大个人投资者都可投资。房地产物业的业主可以将商业物业过户给基金公司，获取现金或者基金份额，基金公司再以其物业及其租金收益权发起设立基金并在证券市场交易流通。

（三）两种方案的比较与模式建议

将目前市场上这两种方案进行比较，银监会的方案在我国目前阶段具有很大的可行性，受益券只在银行间流通交易，不涉及税收和法律等问题。但是由于流通渠道窄，所募集到的资金有限，不能大规模上市交易。债权类的房地产投资信托没有退出机制，本身的投资和融资也不能实现循环，因此具有一定的局限性。

而证监会的方案推行的难度则会很大，面临双重税收和法律不完善等问题，根据我国《公司法》的规定，基金公司必需向国家缴纳25%的企业所得税，然后在收益分配的时候还要向股东征收个人所得税，降低了投资者收益率。另外在将物业过户的时候涉及资产评估、变更登记等事宜，其中的每一个环节都涉及操作问题，存在风险，在过户时候涉及高额资产转让所得税，使得很多投资者不愿意将其旗下资产出售给基金公司，因此阻碍了房地产投资信托的进一步发展。当房价快速上涨时，如果存量房租售比较高，租金反而是下降或者持平的，将房屋过户给房地产信托公司收取租金，投资回报率低，在扣除管理等费用，实际回报率与银行存款利率差不多。但是证监会的方案也具有其独特的优势，采用的是国际上比较流行的模式，能与国际接轨，还能够使个人和投资者都参与到房地产业的投资，并且这种模式采用的是公募发行，运行过程中监管力度大，能够形成透明规范机制。

结合当前国情，建议在现阶段采用以银监会方案为主、证监会方案为辅的模式推行房地产投资信托。在运行过程中加强监管力度，控制经营风险，积极制定与房地产投资信托相关的法律文件，借鉴新加坡和中国香港地区，立法推行，指导市场，待市场较为完善，法律体系较为健全时，从银监会的方案为主转型到证监会的方案为主，给予税收优惠，避免双重税收的负担，扩大房地产投资信托的经营范围，采用公募方式发行上市流通，运作透明规范，与国际接轨。

三、结论

综合以上分析，房地产投资信托是房地产企业融资的新渠道，也是一种不动产投资工具，可以为房地产企业增加融资渠道，为投资者增加投资渠道，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。尽管我国房地产投资信托的发展还存在法律法规不健全、缺少对房地产投资信托的税收优惠政策等障碍，但利用房地产投资信托为房地产企业拓宽融资渠道以及以基金方式投资房地产不失为一种值得尝试的方式，是房地产金融发展的趋势。

参考文献：

[1]王姝.我国房地产投资信托基金发展模式研究[D].对外经济贸易大学，2010.

[2]阚凯.我国房地产投资信托基金的理论与运行机制研究[D].南开大学，2011.

房地产案例分析范文 第10篇

房地产法案例分析

51.王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于5月遇车祸身亡。王某于10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。

问题：

（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少 ?为什么?

（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?

（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?

（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么?

答：（1）张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。（2）有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。（3）曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。（4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。

49.李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。3月，李先生未与陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。事后，李先生将此事告诉了陈女士，陈女士未表态。8月，房地产价格大涨，李、陈决定将A房卖掉，遂与幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。随后，李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走，刘先生不同意，理由是租期未到。而李、陈认为，该租赁合同一是未经陈女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。以后，幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。遭到刘先生拒绝后，幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。

请回答下列问题：

（1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？

（2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？

（3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？

（4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？

（5）幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？

答：（1）李先生与刘先生签订合同时虽然李先生没有征得共有人陈女士同意，但事后告诉了陈女士，陈女士并没有反对，应当视为默认。（2）房屋买卖合同有效。因为李、陈是共有人，两人与幸女士签订合同，完全属于双方自愿，并且已经公证。（3）刘先生的理由成立。因为从203月起合同有效期为3年，应于3月到期，208月要求搬走则合同未到期，根据买卖不破租赁的原则，买卖合同的成立并不影响租赁关系的继续。（4）不能。因为幸女士与刘先生并没有直接的合同关系，而且买卖合同尚未生效，因此幸女士无权要求刘先生搬走。（5）能够得到法律支持。因为在签订房屋买卖合同时，李、陈两人对幸女士隐瞒出租房屋的事实，故应对合同产生的后果承担法律责任。

49．5月，某市烟草公司向某银行申请贷款万元，并用一块以出让

方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。

问题：

（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?

（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么?

（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么?

（4）本案应如何处理?

答:（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。

月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局

决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。

问题：

（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。（3分）

（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球

场？为什么？（2分）

（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如出让合同

签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的'使用权？（3分）

（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？（2分）

答：（1）某市土地局可以收回其出让的土地使用权。因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法，合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行。泰丰公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。（2）不可以。因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。不得更改。（3）合同无效。因为按照房地产的规定，只能是国有土地使用权才能出让，不能出让集体土地使用权。如果是在一审诉讼期间，对于出让的集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并补办了出让手续，泰丰公司才能取得该土地的使用权。（4）无效。因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位或部门没有出让土地的权利。

年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至203月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题：

（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）

（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）

（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）

（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）

答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事

人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

49.年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元，贷款期限为2006年4月1日至3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到204月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。年7月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。

问题：

（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么?

（2）如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?

（3）甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?

答：（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力，因为该培训中心具有营利性，其培训楼并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。（2）工行某支行作为抵押权人，对培训中心在2007年4月到2007年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。（3）不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关法律，无偿划拨取得的土地原则上不能进入房地产市场，只有办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。

房地产案例分析范文 第11篇

乘客摔出车外丧命 出租汽车公司赔偿32万余元

一位男青年乘坐出租车时从车上摔下后不治身亡，出租车司机不停车救人反倒疾驰而去。乘客的父母以人身损害赔偿为由，将出租车公司告上法庭，上海市浦东新区人民法院最近作出一审判决，要求被告上海江桥出租汽车有限公司赔偿32万余元。

9月20日下午5时左右，原告王先生夫妇22岁的儿子小王在上海浦东新区坐上了江桥公司属下的一辆出租车。15分钟后，小王与驾驶员许某发生纠纷，许某下车与乘坐在副驾驶座位上的小王互有推搡拉扯动作。此后许某开动车辆，车行约200米时小王从车中摔出，许某没有停车，而是继续驾驶车辆开到公安机关陈述情况。路人发现有人从车中摔出后立即报警。警察将小王送到医院时，发现他已经死亡。经法医鉴定，身亡原因是摔跌导致脑颅损伤。事情发生后，江桥公司向原告支付了人民币万元。

小王是王先生夫妇的独子。王先生在法庭上陈述说，爱子出门时还谈笑风生，丧子之痛让他们夫妻俩悲痛欲绝。司机许某在事发当时有手机有车辆，却漠然视之，见死不救，实在令人愤慨。江桥公司的工作人员未将他们的儿子安全送达目的地，且在事发后未停车抢救，江桥公司应承担侵权赔偿责任。

被告江桥出租汽车公司则辩称，他们对原告之子并没有任何侵权行为，原告儿子的死亡与他们没有直接因果关系，故不同意原告的诉讼请求。

法院审理后认为，公民的生命健康权受法律保护。原告之子小王乘坐被告公司的出租车，双方形成了客运服务合同关系。在合同履行时发生纠纷，导致乘客死亡，原告选择侵权之诉，自然应当准许。从事高速运输工具等高度危险作业，造成他人损害的，应当承担民事责任，如能证明损害是受害人故意造成的，不承担民事责任。

对原告提供的各类赔偿依据，法院经过仔细质证与核对后，依照《_民法通则》第一百一十九条、第一百二十三条的规定，判决被告赔偿原告各类费用共计人民币32万余元。

法官说法：审理此案的法官告诉记者，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第一款第(二)项规定：高度危险作业致人损害的侵权诉讼，由加害人就受害人故意造成损害的事实承担举证责任。民事诉讼的举证原则一般是“谁主张，谁举证”，但包括这一项在内的8种民事诉讼是“举证责任倒置”。

本案中，许某与原告之子发生纠纷后，许某未能采取合理的方式解决纠纷，而选择实施了继续驾车的高度危险行为，最终导致乘客摔出车辆而死亡的后果，对此应当承担民事责任。被告未能举证证明损害后果是乘客故意造成的，故被告不能减轻或者免除责任。鉴于许某是履行职务行为时造成原告之子死亡的，原告要求被告公司承担赔偿责任，符合法律规定，依法可予准许。

房地产案例分析范文 第12篇

免费乘车出事故，驾驶员该负责任吗?

此间《银川晚报》以“免费乘车出事故 这个责任 驾车人该不该负?”为题，就一起免费乘车因事故致残的赔偿责任认定做了报道。免费乘车致残人无过错，驾驶员存在主要过错，第三方责任人存在次要责任。由此，一起拖了一年半之久的赔偿问题因此得以解决。

事情起因于在12月19日。当日晚9时许，国营某泉营农场职工白凤山在搭乘本场职工王某元驾驶的微型面包车自青铜峡树新林场回某泉营家的途中，在 110国道163公里+250米处与一辆刚刚因发生事故被交警从路基下用吊车吊至路面的145型东风货车相撞。在此次事故中，乘车人白凤山右腿胫骨平台骨折，右膑腱断裂，右眼眶骨折，右眼睑皮肤裂伤。

车祸发生后，白凤山找到王某元，要求其支付一定数额的医疗费用。王某元付了4000元后，对白凤山的继续支付要求予以拒绝。

王某元也是一肚子苦水。据王某元讲，事故发生当天，他到树新林场拉亲戚回某泉营，恰巧碰上白凤山，白提出将他捎带上回家。考虑到都是本场职工，便没有拒绝，且没打算收费。没想到，发生车祸后自己却要承担一笔数额不少的赔偿，王某元觉得有些冤。

但白凤山对于“白拉”的说法予以否定。白凤山说，虽然同是本场职工，当时在乘车前双方谁也未提及“车费”的事，但他原本打算回到家下车时会酌情支付给王某元一定费用，不会让他“白拉”的。

矛盾就此产生，对是否“白拉”，谁负主要责任及赔偿等问题，双方各持己见。每年5月20日，银川市西夏区交警部门对这一交通事故的责任做了如下认定：

根据《道路交通管理条例》第48条之规定：车辆发生故障后不能行驶，须立即报告附近的交通警察，或自行将车移开;故障车须移至不妨碍交通的地点，并须在车身后设置警示标志或开危险信号灯，夜间还须开示尾灯或设置明显标志(即三角警示牌)。交警队据此将月19日交通事故的第三方追加为责任人。警方认为：第三方责任人马某杰所驾驶的“东风”145型货车被交警从路基下用吊车吊到路面停放在马路一侧后，第三方责任人马某杰并未听从交通警察令其尽快将车移离现场，避免发生意外的忠告，对该车未设置任何警示标志，也未开示危险信号灯，在本起事故中应承担次要责任;微型面包车驾驶员王某元驾车过程中对前方观察不周，事故发生时未采取任何制动措施，违反《道路交通管理条例》第7条之规定，在本起事故中应负主要责任;乘车人白凤山无责任。

银川市西夏区交警部门对此案的解释是，作为驾驶员，王某元有责任保证所有乘车人的安全，不论是否收取运费;当然也有权利拒绝搭乘，因此在本起事故中认定王某元负事故主要责任并无不妥。

而作为故障车辆的驾驶员马某杰，因没能及时将故障车移至不妨碍交通的地点，对其来说也是一个教训。许多司机在这方面的安全意识较差，往往是车辆发生故障后，司机仅搬几块石头或几棵稻草、麦柴将事故现场“圈”起来，就算是警示标志，这种做法等于设置了路障，极易造成新的事故发生。

房地产案例分析范文 第13篇

履行购销合同纠纷案例分析

甲、乙公司有长期的业务往来关系，李某系甲公司的一名采购员，一直负责与乙公司进行接洽并签订采购合同。3月，乙公司交付的一批货物质量不合格，按照双方在合同中的事先约定，甲公司有权扣除20%货款。但李某于203月15日与乙公司签署了货款确认书（未加盖甲公司公章），其中未扣款。不久，乙公司向甲公司出示该货款确认书，要求甲公司支付全部货款。甲公司以李某的行为超越了代理权限且代理书上未加盖公司印章为由拒绝清偿应扣除的货款。乙公司遂诉至法院，要求甲公司立即情场全部货款。

试问：乙公司要求甲公司清偿全部债务的诉求能否得到支持？

释：本案争议的焦点是李某在货款确认书上的签字行为是否能代表公司，是否具有合法效力。如果李某的签字能代表公司且具有合法效力，则甲公司依法应向乙公司支付全部货款；如果李某的`签字行为不能代表公司，公司有权不予认可。

本案中，甲公司自称公司内部对李某的签字效力及范围有限制，但并不能出示证据证明将此限制告知了乙公司，且李某担任甲公司的采购员，一直代表甲公司与乙公司进行业务往来，乙公司有理由相信李某就货款确认一事享有签字确认的权利，其签字行为可代表甲公司。法院最终判决李某就货款确认一事享有签字确认的权利，其签字行为可代表甲公司，合法有效。甲公司应当承担该签字行为所产生的法律后果，应向乙公司支付全部货款。

商业实践中表见代理行为还有：将公章交给他人保管，而保管人私下对外使用公章；给他人的授权和委托书中未写清楚授权事项、授权范围，导致被授权人滥用授权等。对于表见代理，法律规定其后果均由“本人”承担，如公章上刻名单位、签发授权书的授权人等。因此，在经营活动中，企业应严格规范授权委托书的签发，出具时应明确授权的具体事项、授权的权限、时间期限等内容；在授权期限届满或提前取消授权时，企业应当及时通知相关的客户；企业应建立严密的公章、合同等企业专属书品保密机制，防范恶意代理的发生，以免遭致法律纠纷。

房地产案例分析范文 第14篇

成都公司与北京公司双方就成都公司购买北京公司“卫星数字多媒体中心”产品达成一致意见并于2010年9月13日两公司签订了《采购合同》，合同约定成都公司向北京公司购买“卫星数字多媒体中心”共计1420台，价值总计为2485000元。合同签订后，北京公司在收到成都公司支付此份合同的全部货款后45天内提供货物到成都公司制定地点四川省XX市，北京公司负责将产品运输到成都公司指定的地点，同时合同中还对产品包装要求、质量标准、验收、质量保证等方面作了明确的约定。

合同签订后，成都公司向北京公司支付了相应的货款，北京公司将产品发货到成都公司制定地点四川省XX市。在产品安装投入使用一段时间后，成都公司称北京公司提供的产品存在质量问题，出现了无法进入系统、死机、无法搜索到信号等问题，致使产品的使用者多次找到成都公司要求处理，为了解决上述产品使用问题，成都公司额外支付了维修费用，截止到2012年12月15日，因维修产品成都公司额外支付了维修费用共计元。

成都公司认为是北京公司提供的产品质量问题导致其额外支付了维修费要求北京公司承担，但北京公司认为产品使用中出现的无法搜索到信号、无法进入系统和死机等问题并非是产品本身的质量问题，而是因为产品使用地四川省XX市的潮湿环境、山区内无法搜索到或接受到信号等原因所造成无法使用，不同意成都公司提出的因质量问题索赔的要求。在两公司沟通无法达成一致的情况下，成都公司于2013年2月17日向北京公司所在地北京市海淀区人民法院提起了买卖合同纠纷诉讼，北京高文律师事务所律师牟楠、田美玉代表北京公司出庭应诉。

房地产案例分析范文 第15篇

仲裁经审理查明：申诉人2月28日入职被申诉人公司任销售部管理人员，双方签订了期限为1月1日至12月31日的劳动合同，月工资包括基本工资、岗位工资和佣金，佣金按销售额的比例计算，工资结算至2012月31日，申诉人年的月平均工资为8458元。申诉人在职期间从未休过病假，2008年8月1日起，申诉人在医院治疗，由于所患疾病不具有传染性，因此继续在公司上班。被申诉人在2008年12月31日前未出具过终止劳动合同的书面通知，劳动合同到期后申诉人仍正常上班，双方形成了事实劳动关系。双方在2月17日签订了《关于与王某终止劳动合同的处理意见》，被申诉人依据该《意见》向申诉人支付了8458元的终止合同补偿金、佣金8769元、终止合同通知期工资4620元、医疗期及医药补助5个月工资23100元。申诉人所在部门其他7名员工均领取了年终奖金4620元。被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表及考勤记录。被申诉人否认申诉人201月和2月存在销售额，申诉人也不知道其年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据。另查明，被申诉人每月28日支付申诉人上月全月工资和岗位工资。

仲裁委经审理认为：被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表，因此采信申诉人关于工资标准的主张。申诉人也不知道其2009年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据;又申诉人2月份未出勤，因此本委采信被申诉人关于申诉人该期间不存在销售额的主张，故申诉人不享受2009年1月和2月的佣金待遇，该期间工资依照4620元固定工资标准支付。

被申诉人未就其已于劳动合同到期前一个月通知申诉人终止劳动合同的主张提供证据，又未提供申诉人2009年1月、2月的考勤记录，因此，仲裁委采信申诉人关于工作至2009年1月31日，此后因被申诉人以劳动合同终止为由不让其上班的主张。由于被申诉人未于劳动合同到期之日与申诉人终止劳动合同，并办理相关手续，且双方继续存在劳动关系，因此认定2008年12月31日后，双方形成事实劳动关系。被申诉人2009年2月17日与申诉人终止劳动合同实为解除劳动合同行为。由于申诉人不要求恢复双方劳动关系，且提出支付解除劳动关系经济补偿金的要求，视为双方协商一致，由被申诉人提出解除劳动关系。因此认定被申诉人应当依据《劳动合同法》第46、47、97条及《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第5条规定，向申诉人支付经济补偿金。被申诉人此前已支付的终止劳动合同经济补偿金8458元和终止合同通知金4620元，应在解除劳动关系经济补偿金总额中予以扣减。

被申诉人未提供申诉人不享受年终奖金及核算的相关规定，也未对其部门其他7名员工已领取年终奖4620元的主张提出异议，据此，本委对申诉人符合年终奖享受条件及其部门人员领取数额的主张予以采信，对申诉人提出要求支付年终奖金4620元的主张予以支持。同时，被申诉人未及时支付年终奖的行为构成拖欠，应加付该工资25%的经济补偿金。

2009年9月7日，仲裁委对该劳动争议案作出如下裁决：

一、北京某地产公司于本裁决生效之日起5日内，支付王某2009年1月1日至2月17日期间工资元及25%经济补偿金元;

二、北京某地产公司于本裁决生效之日起5日内，支付王某解除劳动合同经济补偿金差额元;

三、北京某地产公司于本裁决生效之日起5日内，支付王某2008年年终奖4620元及25%经济补偿金1155元;

四、驳回王某其他仲裁请求。

本案双方对该劳动争议仲裁结果均未提起诉讼。

三、劳动争议案例评析意见

劳动合同到期后劳动者继续提供劳动，公司补发终止劳动合同通知，劳动者领取了经济补偿金的能否认定为双方协商解除劳动合同?

《劳动合同法》第三十六条规定，用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同。第四十六下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：……(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;……。”从中可以看出立法者的立法本意是用人单位提出并与劳动者协商一致解除劳动合同的，用人单位只需依据劳动者的工作年限支付经济补偿金。但在本案中，双方的劳动合同在2009年12月31日到期，劳动者继续履行，已经形成了事实劳动关系，被申诉人在2月17日直接向申诉人发出终止劳动合同通知，通知的事由是“定于2008年12月31日即合同到期之日，不再续签申诉人的劳动合同”。由此可见，用人单位终止劳动关系根本就没有与申诉人选择和协商的余地，是单方解除，应当认定为用人单位违法单方解除劳动合同，应当按照劳动者工作年限，每满一年向劳动者支付2个月经济补偿金的违法解除劳动合同赔偿金。本案仲裁裁决根据劳动者已经领取了部分经济补偿金，而自认为，被诉人与申诉人解除劳动关系，依据的是《劳动合同法》第三十六条“用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同”，只需按年支付解除劳动关系经济补偿金与本案实际情况及《劳动合同法》规定的法律条文不符。

【劳动合同判决书范本】

上诉人(原审原告)吴显碧，女，1954年2月9日出生，汉族。

委托代理人杨建国，重庆泽耀律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司。

法定代表人何卉，董事长。

委托代理人谭宁，重庆益安律师事务所律师。

吴显碧与重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司劳动争议纠纷一案，重庆市万州区人民法院于7月17日作出万法民初字第05128号民事判决，吴显碧对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：原告吴显碧于1954年2月9日出生，年12月到被告处从事炊事员工作时，系农村户口。206月5日，原告向万州区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付经济补偿金等。万州区劳动人事争议仲裁委员会以原告超过法定退休年龄不予受理后，原告诉至原审法院。在诉讼过程中，原告认为被告解除与原告的劳动合同，又变更诉讼请求，主张违法解除赔偿金。

一审法院认为，虽然《_关于工人退休、退职的暂行办法》(国发(1978)104号)只规定了全民所有制企业等单位的男、女工人的法定退休年龄，未规定非全民所有制企业职工的退休年龄，但是《劳动和社会保障部关于制止和纠正违反国家规定办法企业职工提前退休有关问题的通知》(劳社部发()8号)第一条和《劳动和社会保障部办公厅关于企业职工“法定退休年龄”涵义的复函》(劳社厅函(2001)125号)的规定，“法定退休年龄”是指男年满60周岁，女工人年满50周岁。尽管《劳动合同法》第四十四条规定，劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的劳动合同终止，但是《劳动合同法实施条例》第二十一对此作了补充规定，即劳动者达到法定退休年龄的，劳动合同亦应终止。因此，原告吴显碧于2月9日年满50周岁，以后与被告不存在劳动关系。

一、在劳动关系存续期间原告诉讼请求的问题

关于加班工资的问题。原告吴显碧在被告处工作，被告对其工龄有异议，因工龄应由被告举证，被告不能提供证据证明原告入职时间，故对原告主张工伤起算时间自2001年12月计算该院予以确认。原告主张自入职以来的加班费，根据最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第九条规定，劳动者主张加班费的，应当就加班事实的存在承担举证责任。原告没有举证证明其存在加班情况，对劳动关系存续期间的加班费该院不予支持。

对于补发工资的问题。原告既没有证据证明其增加了工作量，也没有证据证明其与被告就增加工作量应增发工资有过约定，原告主张补发工资没有事实依据。

关于年休假工资。因《职工带薪年休假条例》于2008年1月1日起实施，原告主张自起计算年休假没有法律依据。

关于双倍工资的问题。因《劳动合同法》于2008年1月1日起实施，劳动合同法实施以前并没有双倍工资的法律规定，原告主张201月至12月的双倍工资没有法律依据。

二、关于202月9日以后原告诉讼请求的问题

年2月9日以后，原告与被告没有劳动关系，原告基于劳动法的有关规定主张的所有请求没有法律依据，该院不予支持。其中，关于违法解除赔偿金。原告在仲裁阶段提出的请求是经济补偿，理由为原告提出辞职。在诉讼中原告变更请求为违法解除劳动合同赔偿金，理由为被告违法解除劳动合同。这一请求没有经过仲裁程序，不属于人民法院的受理范围。关于加付赔偿金的问题，在程序上，该请求没有经过劳动行政部门处理，不属于人民法院的受理范围。从实体上，原告主张的拖欠工资也没有事实依据。

三、关于养老保险赔偿的问题

《重庆市农民工养老保险试行办法》(渝办发()147号)的规定，农民工参加社会养老保险从207月1日起开始实施。因此2007年7月1日之前，被告未为原告缴纳养老保险不归责于被告。《重庆市农民工养老保险试行办法》第十四条规定，参加了农民工养老保险的农民工，男年满60周岁、女年满55周岁时，实际缴费累计不满180个月的，由参保地社会保险经办机构将其个人账户累计储存额一次性支付给本人，同时终止农民工养老保险关系。即使被告如期及时足额为原告缴纳了养老保险费，原告达到退休年龄时也不符合领取养老保险金的条件，客观上不存在养老保险金的损失，故原告要求被告按养老保险金赔偿养老保险损失没有事实和法律依据。

综上，根据《_劳动法》第七十九条、《_劳动合同法》第八十二条、第八十五条、第八十七条、《_劳动合同法实施条例》第二十一条、《职工带薪年休假条例》第十条、《_劳动争议调解仲裁法》第六条，最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第一条、第九条，参照《劳动和社会保障部关于制止和纠正违反国家规定办法企业职工提前退休有关问题的通知》(劳社部发(1999)8号)第一条、《劳动和社会保障部办公厅关于企业职工“法定退休年龄”涵义的复函》(劳社厅函(2001)125号)，《重庆市农民工养老保险试行办法》(渝办发(2007)147号)第十四条的规定，判决：驳回原告吴显碧的所有诉讼请求。案件受理费10元，减半收取5元，由原告负担。

宣判后，吴显碧不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判支持各项费用共计元。事实和理由：1、吴显碧至今未享受养老保险或领取退休金，其达到法定退休年龄后仍在提供劳动，不应一律按劳务关系处理;2、最高人民法院行政庭“关于超过法定退休年龄的进城务工农民因工伤亡的，应否适用《工伤保险条例》请求的答复”中明确指出亦应适用。

被上诉人答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

在二审审理中，双方当事人对原判认定的事实无异议，本院予以确认。

本院认为，根据我国相关政策法规规定，“法定退休年龄”是指男年满60周岁，女工人年满50周岁。《劳动合同法》第四十四条及《劳动合同法实施条例》第二十一条均规定，劳动者开始依法享受基本养老保险待遇、达到法定退休年龄的，劳动合同终止。本案中，上诉人吴显碧于2004年2月9日年满50周岁，之后与被上诉人重庆市万州区精华山矿泉水饮料有限公司不再具有劳动关系，而是劳务关系。因此，吴显碧所主张的在劳动合同终止前或后的各项费用，均缺乏相应的事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《_民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10元，由上诉人吴显碧负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 程 杨

审 判 员 黄“”

代理审判员 李 斌

二〇一四年十月二十七日

书 记 员 姜 霞

房地产案例分析范文 第16篇

【关键词】房地产；档案管理；问题与对策

房地产档案管理工作涉及重大，档案管理中存在的问题将阻碍档案作用的发挥和档案管理工作的发展，因此，针对这些问题，必须采取有效措施加以完善。本文通过房地产档案管理的基本内涵、当前房地产档案管理中存在的问题以及改善房地产档案管理的对策三个方面展开探讨。

1、概述房地产档案管理

房地产档案是房屋管理机构在对房地产的建设、使用、管理等工作中形成的具有一定保存价值的文字、图表以及声像等不同形式的历史记录。房地产档案是房地产管理部门的日常工作的总结和真实写照。

房地产档案具有专业性、动态性和广泛性的特点，此外房地产管理工作还面临诸多风险，主要有：突发风险、档案信息化风险、投资风险和知识产权风险等，对这些风险的研究和防范是提高房地产档案管理工作的主要内容，风险管理意识是当前档案管理中比较缺乏的理念，它的推广对整个档案管理工作的发展和进步都将产生非常重要的意义。

房地产档案在解决房产纠纷，科学进行城市规划，加快旧城改造步伐，查找房屋，推进小区建设，深化住房制度改革发挥了重要的作用，为很多争议提供了法律依据。房地产档案管理工作在社会经济中的作用越来越重要，推动了房地产档案管理水平的提高，但是，我们肯定成绩的同时也要明确房地产档案管理工作中存在的问题，这是完善和进步的开始。

2、当前房地产档案管理工作中存在的问题

当前房地产档案管理中存在的问题主要集中在一下几个方面：

管理模式陈旧档案利用率低

我国的档案管理模式大多还沿用传统的管理模式，设置档案部门，手工进行档案的整理和保管，效率低下且浪费人力资源，档案查找困难，很难被有效利用，档案工作的意义得不到发挥，档案管理水平低下，这都是由于陈旧的档案管理模式造成的。

房地产档案的抗风险能力弱

房地产档案是具有保存价值的文件资料，虽然房地产档案管理部门采取了一些基本措施，防潮、防火、防虫、防盗，但是这些远远不足以抵御一些突发的自然灾害，例如：地震、滑坡、泥石流等，一些突发的风险对房地产档案的破坏造成的损失是不可估量的，并给财产管理财产理赔以及灾后的恢复重建工作带来诸多的困难，房地产档案的抗风险能力有待加强。

房地产档案管理缺乏统一的规范

随着时代的变迁，不同的工作人员对档案的收集也不同，房地产档案的内容和质量也各不相同，而且，房地产档案管理工作人员的素质也不尽相同，有些人员对房地产档案管理的认识存在不足，而且没有一个统一的规范来衡量房地产档案的质量，这句导致对资料的收集存在不规范或者遗漏的现象，同时，档案管理中存在的问题也得不到及时的发现和校正，影响档案管理的水平，也大大降低了档案的利用价值。

房地产档案的形式过于单一

房地产档案是房屋管理机构在对房地产的建设、使用、管理等工作中形成的具有一定保存价值的文字、图表以及声像等不同形式的历史记录。依据定义可以知道，房地产档案的表现形式文字、图表、声像等形式，但是，在具体的管理工作中，房地产档案的载体就显得比较单一了，大多为纸质的文字资料，并且对有关事项的记载也存在过于简单、模棱两可的现象。一方面是由于其他形式的房产档案成本相对较高，另一方面，我们在其他形式的档案管理方面缺少经验和一些必要的前提支持，在这方面的人才也很缺乏。过于单一的档案形式不能很好地加载相关信息，也不能有效满足人们的需求，影响房地产档案的质量和房地产档案管理水平的提高。

房地产档案的后续管理和维护工作面临诸多困难

房地产档案形成后要进行验收才能予以归档，不符合验收标准的不予归档。对于存在问题的房地产档案，退还经办人员重新修改的工作就面临很大的困难，另外，房地产档案中的信息大都是有关联的，一个地方出错就要导致很多后面的环节出错，这些问题修改起来非常繁琐，工作量很大，操作困难。此外，随着世间的推移以及现在档案的生成的速度和数量的加快，房地产档案的存储数量急剧增加，以人工处理了的档案管理方式很难有效、及时的完成相关的档案管理工作，使得档案信息存在错误，档案存储空间不足，维护不到位以及信息难以共享档案资料得不到有效地利用。规范档案的后续管理和维护工作也是需要关注的问题。

3、完善房地产档案管理工作的相关对策

以上为房地产档案管理工作中存在的主要问题，这些问题已经阻碍了房地产档案管理工作的有效展开，影响了房地产档案管理水平的提高，使得档案管理工作的意义得不到发挥，给社会经济发展带来了一定的影响，针对存在的问题，提出以下完善措施：

建立数字化的房地产档案管理模式

传统的档案管理模式已不能适应当前房地产档案管理的需要，为了更好地管理房地产档案应该建立起数字化的房地产管理模式。要统筹规划，运用计算机技术，建立一个产权产籍管理信息系统。数字化的房产管理系统能够节省很多人力资源，提高档案管理工作的效率，节省存储空间，能够避免很多传统管理模式下的问题，例如：防潮、防火、防虫等。此外，数字化的档案管理信息系统能够快捷、有效地进行信息共享和检索，增强档案的利用率，同时，能够及时发现档案中存在的问题，及时进行筛选和修改，及时对档案信息尽心完善，提高档案资料的价值。

树立房地产档案风险管理意识

目前房地产管理部门对房地产档案管理中存在的风险并没有给予足够的重视。房地产管理工作面临的诸多风险主要有：突发风险、档案信息化风险、投资风险和知识产权风险等，将风险意识引入房地产档案管理工作中来要求管理部门对这些风险进行研究，加深对风险的认识，及时采取措施防范和化解风险。房地产档案管理中的风险如果不能得到及时的防范和化解，就会给房地产档案带来损害，继而产生的损失是不可估量的。因此，一定要树立风险意识，深刻认识房地产档案工作面临的种种风险，加强风险教育，定期对房地产档案进行风险评估，对实现信息化的档案管理系统要防止外部侵害，确保系统运行的安全，保证电子档案的安全性，提高房地产档案的抗风险能力。

建立统一的档案管理标准

房地产档案需要一个统一的规范来衡量档案的形成流程和质量，使得档案管理工作能够合理的进行，并可以依照规范对一些档案及时进行清理、检查和鉴定，以确保档案的完整性和有用性。

注重档案管理人才的培养

当前我国房地产档案管理中从业人员的素质良莠不齐，这也是导致房地产档案管理水平比较低下的一个重要的原因，基于此，应该加强相关人才的培养，提高档案管理人员的素质和专业胜任能力，适应当前档案管理形势的需要，推动房产管理工作的全面进步，进而给社会经济的发展带来积极地影响。另外，数字化的房产档案管理信息系统对工作人员的计算机技能提出新的要求，管理人员要注重学习，提高自身的业务水平。

丰富房地产档案的形式

丰富的形式能够更加生动和完整地记录相关信息，更好地满足人们的需要，这方面需要特殊的人才来进行特殊载体档案资料的生成和保管。另外，也需要制度的支持。

参考文献：

[1]孙延开.当地产项目档案管理存在的主要问题及对策分析[J].华章. （11）： 142-143.

房地产案例分析范文 第17篇

这次财务案例分析实践活动让我明白，商场中变化莫测，而财务数字却能揭露市场的走势和每个企业想隐瞒的真相，因为数字不会说谎。有时候干扰的信息过多，不确定性就增加，因为我们是无法甄别信息的真伪。如果我们能找到关联的几个财务数字之间的关系，就能理清事情的来龙去脉。虽然做会计的不能只顾资产负债表平不平，可是它却能反映整个的资金流动轨迹。财务案例分析就是结合财务数字，找到现象背后隐藏的信息。

而所有的分析指标比较都是相对的，不存在绝对化的指标。财务案例分析，只是粗略地测算。只是某个比率在某个范围就比较好。比如说资产负债率在40%-60%比较好，但这并不代表着低于40%或高于60%就不好。低于40%说明这家公司资产雄厚，光靠自有资本就能维持整个企业的运作，譬如苹果公司。高于60%只是说明这家公司有很大的风险，如果是一家很有潜力，被市场所看好的公司，高负债经营也不是不可以的。

财务案例分析除了在工作中有用，在我们在资本市场中进行投资也是很有必要的。毕竟每个上市公司的财务报告总是很多页，令人眼花缭乱。如果我们自己能懂一些财务知识，就能轻易辨别出我们需要的数据和信息。比如在买股票时，我们就能发现一些潜力股和泡沫股。因为股票的价格最终的都会回落到它真实的价值。慎重投资，避免遭受损失。

在进行案例分析时，我发现其实每个公司的经营风格都与它的领导人有直接关系。对一个公司进行具体分析时，其实可以先研究它的。而我们组这次研究的是乐视资金链断裂问题，不是对企业管理风格分析，所以没必要。乐视是一个很有潜力的公司，它的很有远见，但是战线拉得过长，资金跟不上，是整个企业举步维艰。我觉得只要乐视度过这个难关，有资金可以续上现在的缺口，后续它回收的资金就能进行它下一步的战略。只要它不是在打乱战，有计划的一步一步进行，就不会出现什么经营上的大问题。

新生的事物没有参照的目标，容易遭人非议和打击。特别是在它面临困境时，尤为突出。乐视的生态模式，虽说与苹果有些相似，但又不完全相同。在发展过程中难免会遇到一些问题，只要给他足够的耐心，乐视还是会重新振作起来的。毕竟，乐视手机和它的自制剧的成功大家都是有目共睹的。即便乐视新一轮筹资失败，乐视依然有资本能运营下去。

这次实验我们小组分工明确，每个成员都做得很好，大家合作互助，为小组作业贡献自己的力量。通过这次实践活动，我明白了理论结合实际的重要性，有些东西得灵活变通，一个事情可以存在很多观点，没有对与错，只是立场不同。而我们在选择一个观点后，只需要去找证据证明自己的观点就可以了。

之前觉得学习的东西很高深，跟生活似乎没有关系，现在发现只是自己没有进入到要用这个知识的领域。我们不能因为自己生活范围的限制就闭塞了自己的视野。财务知识给我们另一种角度去看待新闻上报道的公司重大动向，对更深层次的东西有了了解。虽说生活越简单越轻松，可是只有了解了复杂背后隐藏的东西，才能让生活真正轻松起来。正如我们揭示丑恶不是让这个世界变得黑暗，而是让更多的人不受黑暗带来的伤害。因为只有了解才有办法防范。

而我们学财务的人有责任披露真实、正确的财务信息，让更多的人不受蒙蔽，避免遭受财产损失。除了这些，我觉得做会计是基础的工作，要想有更大的提升，应当加强对财务分析方面知识的掌握，这样才能有更大的职业提升空间，拿到心仪的工资，过上梦想中的美好生活。虽说不能太过物质，但通过自己劳动获得自己想要的东西并没有什么错。以前听一个人说，既然做了，那就该拿的都要拿了。既然都是工作，做能拿到更高薪水的工作才是最明智的选择。有些看着只是羡慕，只有得到了才会有另一种看法。以前很羡慕别人能对着一堆数字分析出自己想要的信息，现在自己做了才知道，只要你真的想做，没有什么事情是不能做到的。

房地产案例分析范文 第18篇

借贷合同纠纷案例分析

一、案情介绍

原告某汽车公司

被告某汽车板厂、江苏某集团公司

案由：企业之间借贷纠纷

案情： 2000年8月，原告与被告某汽车板厂签订《借款合同》，约定：原告将600万元借给被告某汽车板厂，期限两年，时间从2000年8月31日至208月31日。合同签订后，原告将借款600万元给付被告某汽车板厂，合同到期后，某汽车板厂未履行还款义务。

年9月30日，江苏某集团公司向某汽车公司出具《承诺函》，写明：其所辖汽车板厂共欠某汽车公司600万元，由江苏某集团公司负责归还，最后还款时间为2002年11月。同日，某汽车板厂也同时向某汽车公司出具《承诺函》，表示其与某汽车公司发生借款600万元，分期分批于2002年底归还。二被告承诺后，均未如约偿还。现原告诉至法院。诉讼请求：1、判令二被告给付原告欠款人民币600万元;2、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。

二、法院判决要旨

某汽车公司是非金融机构，与某汽车板厂签订的借款合同，违反了国家有关金融法律法规的禁止性规定，应认定为无效合同。根据无效合同的处理原则，汽车板厂应返还某汽车公司的欠款600万元。江苏某集团公司主动向某汽车公司出具还款承诺函，该行为应认定是江苏某集团公司志愿加入履行还款责任。由于江苏某集团公司和某汽车板厂未约定还款份额，故江苏某集团公司和某汽车板厂应连带承担还款责任。法院据此判决：一、原告某汽车公司与被告某汽车板厂签订的借款合同无效;二、被告某汽车板厂和江苏某集团公司于判决生效后十日内共同给付原告某汽车公司人民币六百万元。

三、本案涉及的相关法律问题

1、合同第三人

合同第三人是合同当事人以外的与当事人一方或双方发生一定法律联系的、享有特定的权利和义务、其行为影响到合同当事人或其他地位受合同当事人行为影响的独立的民事主体。合同第三人在法律上的表现形态多种多样，概括起来主要有五类：第一类是合同内容涉及的第三人。该类主要表现在第三人利益合同中，即订立合同的'双方当事人约定：由债务人向第三人给付。此类合同在保险业、运输业信托业中较普遍。第二类是合同履行中的第三人。该类第三人主要指合同履行中涉及到的双方当事人以外的、在一定程度上享有合同权利或承担合同义务的人。

我国合同法第64、65条涉及到履行中第三人的情况：一是当事人约定由第三人向债权人履行债务;二是当事人约定由债务人向第三人履行债务。第三类是合同权利义务转移时的第三人。这类第三人主要表现为：一是合同当事人在不变更合同内容的基础上变更权利义务主体并维持原合同关系;二是变更合同主体，即合同的权利人或义务人将合同的权利或义务转移给第三人。第四类是合同保全中的第三人。第五类是合同侵权时的第三人。

房地产案例分析范文 第19篇

代驾出意外谁担责?

原告：于某

被告一、物流公司

被告二、史某

被告三、李某

被告四、保险公司A

被告五、保险公司B

【案情介绍】

4月1日，于某驾车C去外地送货，由于于某感觉较困，把车交给同车的史某驾驶，史某无驾驶证，在途中与D车发生交通事故，经过交警对事故的认定，史某负事故的全部责任。

史某同李某为合伙，但没有书面协议，以史某名义办理有个体工商户营业执照，史某有物流公司的任何经理书，有合作协议双方对运费的分成比例，对运费双方四六分。

C车在保险公司A办理有交强险，D车在保险公司B处办理有交强险。

于某因交通事故损失达十五万元，以交通事故责任纠纷向法院提起民事诉讼，要求被告承担赔偿责任。

【答辩】

1、物流公司：我公司不是侵权人，本案是交通事故纠纷，不是劳动纠纷，我公司不承担责任。

2、史某：我现在还有三万元的医疗费，我已经垫会过五万元，我不应再承担责任。另外我同物流公司是挂靠关系，物流公司应当承担连带责任。

3、李某：我同史某没有合伙协议，我不应当承担责任。

4、保险公司A：我公司不是侵权人，交强险属于第三责任险，我公司只能对被保险车辆以外的财产及人身损失承担赔偿责任。

5、保险公司B：我公司保险车辆没有责任，不应当承担赔偿责任。

【案例分析】

该案目前还没有判决，但通过法律我们可以这样分析，原告起诉五被告，以交通事故特殊侵权是比较好的方法，这样受害人的所有损失，自己不用承担，如果以雇佣关系，由于自己有过错，自己还要担一部分责任。但是如果以交通事故责任纠纷，其全部损失肯定被告要承担，具体承担多少或者哪几位被告承担，这是另一回事。

保险公司A不承担责任。

保险公司B应当在交强险范围内以无责任而承担1元的赔偿责任。

李某不承担责任，没有相关的证据证明他具有合伙关系。

史某与物流公司承担连带责任对于某的所有损失进行赔偿。理由是物流公司同史某有合作关系，物流公司应当在受益的范围内同史某承担责任。但是其责任的主体是以史某承担责任为前提。

本次事故的全部责任主要还是应当由史某来承担。