老年公寓可行性报告范文 第1篇

1、本地老年市场容量与特点

2、市场有多大?养老院的目标客户

3、功能定位，现有面积的收支比例分析

4、老年服务项目

5、周边老年愿意接受哪些服务项目?

6、市场获利分析

7、制定什么样的价格?如何制定价格?老人接受范围

8、养老院周边老人经济收入与人员职业分析

9、养老院如何广而告之?公众宣传

10、如何经营管理养老院?

11、员工来源，员工工资标准

12、日常各项开支与第一年总费用支出的匡算

13、经济收益保本点和经济保本运作需要多长时间

14、装修设计与费用

15、设备、设施、器具种类与费用计划

16、投资计划(固定资产与流动资金分配与使用计划)

老年公寓可行性报告范文 第2篇

第一部分养老院项目总论

第二部分养老院项目建设背景、必要性、可行性

第三部分养老院项目产品市场需求分析

第四部分养老院项目产品规划方案

第五部分养老院项目建设地与土建总规

第六部分养老院项目环保、节能与劳动安全方案

第七部分养老院项目组织和劳动定员

第八部分养老院项目实施进度安排

第九部分养老院项目财务评价分析

第十部分养老院项目财务效益、经济和社会效益评价

第十一部分养老院项目风险分析及风险防控

第十二部分养老院项目可行性研究结论与建议

第一部分 养老院项目总论

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、养老院项目背景

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）项目的主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

项目总投资万元，其中建设投资万元（其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元），铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。

项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

项目投入总资金

建设投资

流动资金

项目总投资

建设投资

铺底流动资金

年营业收入（正常年份）

年总成本费用（正常年份）

年经营成本（正常年份）

年增值税（正常年份）

年销售税金及附加（正常年份）

年利润总额（正常年份）

所得税（正常年份）

年税后利润（正常年份）

投资利润率（％）

投资利税率（％）

资本金投资利润率（％）

资本金投资利税率（％）

销售利润率（％）

税后财务内部收益率（全部投资）

税前财务内部收益率（全部投资）

税后财务净现值FNPV（I=12%）

税前财务净现值FNPV（I=12%）

税后投资回收期

税前投资回收期

盈亏平衡点（生产能力利用率）

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 养老院项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、养老院项目建设背景

（一）项目政策层面发起背景

1、国家或行业发展规划

2、产业政策

3、技术政策

（二）项目市场层面发起背景

1、市场发展阶段、趋势、特点

2、市场发展前景

（三）项目发起人以及发起缘由

1、公司在技术方面的积累

2、公司在市场方面的积累

3、……

（四）……

二、养老院项目建设必要性

（一）产业发展的要求

（二）市场发展的要求

（三）企业发展的要求

三、养老院项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 养老院项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、XX市场前景（重点）

二、XX市场容量（重点）

三、XX市场竞争格局

四、XX价格现状及预测

五、XX市场主要原材料供应

第四部分 养老院项目产品规划方案

一、养老院项目产品产能规划方案

二、养老院项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、养老院项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

第五部分 养老院项目建设地与土建总规

一、养老院项目建设地

（一）养老院项目建设地地理位置

（二）养老院项目建设地自然情况

（三）养老院项目建设地资源情况

（四）养老院项目建设地经济情况

（五）养老院项目建设地人口情况

二、养老院项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

（二）土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。

2、竖向布置

（1）场址地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

5、总平面布置主要指标表

（三）场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

（四）项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

（五）项目土建及配套工程造价

（六）项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 养老院项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、养老院项目环境保护

（一）项目环境保护设计依据

（二）项目环境保护措施

（三）项目环境保护评价

二、养老院项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、养老院项目节能方案

（一）项目节能设计依据

（二）项目节能分析

四、养老院项目消防方案

（一）项目消防设计依据

（二）项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、养老院项目劳动安全卫生方案

（一）项目劳动安全设计依据

（二）项目劳动安全保护措施

第七部分 养老院项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、养老院项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

二、养老院项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分 养老院项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、养老院项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、养老院项目实施进度表

三、XX剂项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）其他应支出的费用

第九部分 养老院项目财务评价分析

一、养老院项目总投资估算

图：项目总投资估算体系

二、养老院项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）项目筹资方案

三、养老院项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

（一）计算依据及相关说明

（二）项目测算基本设定

五、养老院项目总成本费用估算

图：养老院项目总成本费用估算

（一）直接成本

（二）工资及福利费用

（三）折旧及摊销

（四）工资及福利费用

（五）修理费

（六）财务费用

（七）其他费用

（八）财务费用

（九）总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

（一）销售收入

（二）销售税金及附加

（三）增值税

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）项目投资现金流估算

图：养老院项目投资现金流估算

（二）项目资本金现金流估算

图：养老院项目现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分 养老院项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的.主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

（二）财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

（三）投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

（l）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；

2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。

（五）项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。

（六）项目资本金净利润率（ROE）

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

（七）项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 养老院项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

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第十二部分 养老院项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书（初步可行性报告）

2、项目立项批文

3、厂址选择报告书

4、资源勘探报告

5、贷款意向书

6、环境影响报告

7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

老年公寓可行性报告范文 第3篇

随着社会主义经济发展，人民生活水平的不断提高，人口增长率逐步趋缓，我国已经逐步步入老龄化社会，上海市早在19xx年已经开始进入老龄化地区，社会人口老龄化和老年事业已经引起各级人民政府的高度重视，国家民政部已将老年工程作为社会管理的主要资料，出台了许多扶持、鼓励政策，上海市人民政府也制定了上海市老年事业发展“九五”计划和20xx年远景目标，并颁布了上海市养老机构管理办法，支持和鼓励社会企业、团体和个人兴办社区服务和社会福利事业。

目前，上海市的老年人已到达250万人左右，占上海市总人口的18%左右，老年人人口增长速度是人口增长速度的6倍多，这对于独生子女型家庭赡养老人的困难逐渐增大，老年人在经济供养、生活照料、精神慰籍等方面也遇到不少困难与问题，尽快增加老年人福利设施，扩大社会化养老服务范围是个迫切需要解决的社会性课题，可是由于种种原因，目前我国能进入社会养老机构的老年人只占老年人总数的极小一部分，许多老年人异常是上海这样经济发达地区，老年人经济条件优越，但因受社会养老设施的限制，而无法进入专业机构颐养天年。所以，那里面蕴藏着极大的发展空间和良好的经济效益。

一、经营理念与服务宗旨

上海擎威企业投资管理有限公司作为上海一家服务型企业有意向规划和建立一所民营高起点、环境美、设施全、服务优、管理科学的老年居家乐园，我们遵循着服务至上，温馨健康的经营理念，使每一位入驻的老年人能老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为，让养老院的优质服务与人性化管理渗透到老年人的方方面面，使每位老年人在此养年胜过家里，让每位老年人过上心境舒畅、生活温馨、健康长寿的晚年生活，并为我国的老年人事业作出必须贡献。

按照国家民政部要求，根据国家法律法规，民营养老院将制订各项管理规章制度和岗位服务贵任制，制订各项严格服务质量标准和工作准则。

参照国外举办养老院的成功经验，我们结合上海老年人的特点与规律，对全休员工实行严格的岗位培训和业务技术学习。异常是关于老年人的饮食、起居、保健、心理等方面进行有针对性的指导与培训，同时引进国外养老院的先进管理经验，聘请一些国内外养老方面的专家到院内进行指导、交流，促进本项目到达的社会效益与经济效益的同步增长与飞跃。

二、组织机构

养老院将组建董事会、监事会以及经营管理班子，并实行董事会领导下的总经理负责制，各股东单位将推选出董事、监事、选聘总经理，下设办公室、财务部、人事部、外联部、设施运行部、后勤保障部、医疗部、康复中心、营养中心等职能部门，这些部门将根据养老院的特点，进行设置与分工。

各类管理、医务、护理及工程技术人员除了专业性很强的岗位人员实行引进外，其余员工全部实行向社会公开招聘、择优录用的原则。根据养老院入驻人员的变化，实行人员动态管理，同时研究引进高级专业人员。

三、建设规模及基本人员配置

主要成立养老院办法为郊区一些较小规模二等乙级医院及适合开设养老院场所进行租赁或入股改制后进行改扩建。

一期规模可研究拥有200-500个床位的建设规模，其中能够研究家庭式养老套间20间-50间，床位40-100个，占总床位的20%左右；特护套间10间-25间，床位10-25个，占总床位5%左右；标准房50间-100间，床位100-200个，占总床位45%左右；康复房15间-45间，每间房床位3个到4个，总计床位60个-170个左右，占总床位30%左右。

医疗及护理人员配置：基本床位数100个

临床人员：医师6人护士16人-24人

护工50人左右（外包或自我培养）

药房1人-2人，公务员2人外包

辅助科室：心电图2人B超外包，放射外包，检验外包，公务员2人外包

后勤部门：营养师2人，厨房人员5人（含厨师2人，勤杂工3人）

四、投资成本估算

目前根据拟建的建设规摸，我养老院规划研究第一期床位安排200人-500人不等，管理人员、护理员、营养师、医师及各种工种技工外，约200人左右，护工等人员需外聘约150人左右。

五、经济效益测算

按照养老院的床位与分类的情景，根据现行社会养老院收费标准做一个统计来测算收费标准：

注：按照标准养老院收费模式计算收入，另可适当收取特护治疗及特殊伙食费用等

其他效益：

（一）政策财政补贴：政策依据如下：

1、各区财政局、发改委、民政局参照20xx年11月14日《浦东新区进一步促进养老服务事业发展的财政意见实施细则》，对于新建床位每个床位5，000~30，000元“建设费补贴”。2、参照20xx年11月14日《浦东新区进一步促进养老服务事业发展的财政意见》，社会办养老机构新建和改扩建，床位数在150张以上的，给与3年的贴息。

3、根据上海市民政局、上海市发展和改革委员会、上海市财政

局、上海市老和社会保障局下发沪民福发（20xx年）5号文件，规定给予“养老服务补贴”每位从200元／月的基础上调到300元／月。

4、根据《上海老年权益保护法》、《医疗保障法》，如遇大病，医保报销方面国家卫生局按上、下半年医保各可报销10，000元。

（二）项目的社会效益（产业附加值）：

本院养老人员及其家属朋友，他们的需求将培育出衣、食、住、行以及生老病死这一个较大的社会生态链和产业链。

他们的众多的需求将推动养老产业的发展，本院将采用科普教育，老年应用商品作为导向，开展老年产业相关的厂商、产地、供应商有机链接。

成立老年科技教育馆，到达科普宣传导医、导药、导物的目的；“三导商品”每家厂商每年交付展位费含广告刊物费。成立老年旅游服务社。

成立老年养老房产咨询服务社。

成立老年婚庆、寿庆、终极一条龙服务社。

成立招待所接待家属、亲朋好友。

开展老年专项义赠、义卖、赞助活动。

开展老人常见疾病的预防和老人健康保健活动、开展老人法律援助活动、修改政府关爱老年政策的信息刊物（含广告收入）。本项目产生的社会效益：

本院将打造老年事业的爱心传播基地。

本院将有序发展志愿者联盟协会，让关爱老年人的热心人团结起来共同辅助公益事业的良性发展。

组织社会力量，共同参与，促进上海老年产业的健康发展，并成立相关的关爱基金会。

组织社会力量，共同参与、发展医护型的养老院事业。

常年组织老年产业行业论坛、让老年产业的发展得到社会的赞同，民众的认可。

根据以上各项投资与成本估算，本项目一期投资约4500万元，每年但床位费收入预计1500余万元，扣除每年各项费用开支1000余万元，收支相抵可结余500万元，但只靠床位费收支部分即可到达年收益11%。如果精算各项其他现实项目收益，预计年收益率将超过25%-30%并享受国家政策及税收优惠。收支相抵部分将被用于发展基金。经测算，本养老院的运行成本基本能做到平衡。所以，本项目的投资开发与实施具有较好的经济效益及社会效益。