商业地产报告(汇总6篇)

商业地产报告 第1篇

在最近一期《市长论坛》杂志上，^v^眉山市委书记余斌以“强化城市经营、加速眉山城市化进程”为题作了深刻论述。其中就眉山的规划发展说：“按照建设东坡文化品位的山水园林城市的目标和‘能宽则宽、依江建城’的原则，不求最大，但求最好，突出东坡文化、数字城市、生态眉山三大亮点、准确定位。”

本文通过透视该市商业地产的繁荣兴起，从一个侧面力图对上述定位作一解读。

掐表计算，驱车跑完成(都)乐(山)高速干线，仅仅用了90分钟。

在这条黄金走廊的中间一站，即是在中国文学史上大放灿烂之光的“三苏父子”的故乡——眉山。

一个月前，正值苏轼去世902年，一行由苏东坡之孙苏绍箕繁衍于广东车坡村的苏氏后裔的代表，披红挂彩，鼓乐喧天地来到眉山东坡区土地乡苏公陵访祖寻宗，祭祀先贤。据说，至今全球共有三苏后裔近30万人，比时下眉山全市城市人口还多1/3。

自南齐建武三年(496)始，眉山设政。历经废郡存州，州降县，县复州，后又改县，吏治行政逾千年。

20xx年12月，眉山撤地(区)建市。在中国21世纪迅猛推进的城市化进程大潮中，因其所拥有的举世闻名的三苏祠以及亚洲第一牌坊——双石牌坊、高家大佛、千塔佛国、奎星阁、槽渔滩、瓦屋山等旅游名胜而成为最具文化底蕴的“年轻态”新兴城市。

记者近期曾先后到省内绵阳、遂宁、南充、自贡、泸州、宜宾、乐山等几大城市就当地的旧城改造和商业地产开发进行了初步考察。

饶有兴味的是，所到之处，每个城市的^v^门都在认真思忖如何较为贴切地给自己的城市从人文的角度定位。如乐山市早在20xx年即以“精雕细刻的山水之城”为对外宣传主题。由此，当本月中旬我们前往眉山时，恰遇该市新建的东坡湖广场“东坡醉月”大型雕像落成揭幕。在此后的乘兴泛舟东坡湖之际，遥望湖畔巨大基座上那搁笔半卧，手执酒壶凝目皓月，似在沉呤千古绝唱的东坡铜像，不禁感慨油生，有30万苏氏后裔遍布海内外，此地真可谓天府人杰第一城。

要提速城市化进程，必须依靠房地产的规模化经营。城市建设，恰似一盘“没有下完的棋”。如何布局，怎样行棋，时刻检验着城市管理者的运营水平。这其中，自然也包含着开发商的自身素质、企业成熟度、资金实力、营销手段及推广策略等诸多因素。

两年前，我到眉山，当地一位廖姓开发商曾开车将我拉到东坡湖畔，站在一片河滩地上，第一句话即是:“当年苏东坡正是从此处搭船出川的”!挥指间，颇有古蜀名士“若非巫山云遮断，看破江南十二州”的一腔豪情。

他说要在此处建眉山最高档的别墅。

我听了尚不以为然。当时眉山城区房价仅350元一平方米，修高档别墅，谁来买?

两年后，就在我们当年驻足谈笑的地方，“绿岛华庭”别墅区已然售罄，而且与之毗邻由眉山市多友房地产公司开发的建筑面积达12万平方米的东坡湖广场，也以其自建的座落有“东坡醉月”雕像的休闲广场投入使用为认购销售标志，一举揭开了川西南第一商业地产大盘的壮丽帷幕。与东坡湖广场相衔接的，则又是已见伟岸身躯的四星级眉州大酒店，使这一集全市餐饮、娱乐、休闲和专业批发为一体的大型卖场，构成了东坡湖畔一条长达近2公里的特色商业街市，并被誉为四川省首家“商业公园”。

广场是聚集人气的，人气即意味着商机。

“东坡醉月”落成时，东坡湖休闲广场呼啦啦一下子拥来6万人，几乎占了全城人口的1/3，且不足一星期时间，多友公司即已售出20xx余万元的商铺。1/3人口与第一期销售体量的1/3，证明眉山多友公司以“东坡文化”为背景展开营销与推广，收到了令人欣慰的成效。

眉山人是有眼光和有魄力的，当川内一些城市在旧城改造中同时开辟几处体量高达数十万平方米的商业地产大盘时，多友公司却瞄准了具有珍稀性和不可复制性的城区东坡湖畔，落子布局，即规避了旧城改造拆迁面大，政策性强，问题矛盾繁杂，施工难以提速等迟滞状况，又抢占了市场先机，一阵大刀阔斧，大干快上。同样是两年多前，当成都开发商在双流县华阳镇搞开发之际，众多人对当时售价仅几百元一平方米的华阳楼市并不动心，可两年后，同样社区二、三期的楼盘，却一跃超过20xx余元一平方米!对比眉山，两年多前市区有的房价仅350元一平方米，时到今日，这个价格还能买到房吗?

眉山商业地产有四个项目，有意思的是，其中有两个以“东坡”人名为称。一日“东坡湖广场”，一谓“东坡城”，而另外两个，则又以城市取名，一为“金罗马”，一叫“小香港”。但无论人名地名，均各有棋路，各有行子之招。目前这四者中，除某项目因赔偿安置资金尚未到位而延缓推进外，其余3家均已正式对外发售。

房地产行业素有一句老板们时刻在琢磨的难言之隐:市场如棋局，总有人会被淘汰出局的。相信琴棋书画皆通的苏东坡老先生，亦会认同此理。

近年间，商业地产的高风险，曾被某些地产商戏言为“圈地、盖楼、逃跑”。在上月广州媒体上展开的一场有关地产的系列热门话题大讨论中，房企老总们便总结出了几类“出局法”:

1、销售手段老态百出者；

2、靠“空手套狼”、或“以小搏大”没有实力者；

3、不合理资本结构者；

4、信誉差的“关系型者”。由于国家对土地市场的调整和各项政策的进一步规范，过去可以通过划拨、协议出让等多种方式“八仙过海”搞开发的时代已经一去不复返了。争夺土地的惟一舞台在拍卖会上，这就需要各家开发商们真刀真枪地展开资金与实力的对垒。

与川北或川东一些城市上马的大型商业地产项目相比，眉山市多友房地产公司以成乐、成雅两条高速公路为纽带，以眉(山)乐(山)雅(安)三座川南重镇为辐射点的大盘战略，在其东坡湖广场一期的热销中，即已吸引了眉山、乐山、雅安、成都、德阳等城市投资置业者的目光，内部认购销售的头两天，仅成都市打进售楼热线0833—8334888的咨询电话便有300余个，显然，“经济半小时市”对汽车拥有量位居全国第3的成都人来说，车程40分钟，仅相当于成都的一个远郊。

勿庸忌言，商业经济的经营模式及多种商业形态的不同，对地产开发商来说都是一堂新课。招商的成功其实只能算是一个起点，在后期如何选择合作经营模式上，方可谓真正进入“角色”。

在与东坡湖广场营销顾问洪强先生的沟通中，这位成都蓝叶管理咨询公司的管理咨询师对商业地产的业态规划、商业经营、市场分析、投资回报系统、企业市场化管理等的务实精熟给我留下了深刻的印象。

东坡湖广场作为眉山市商业地产的领军之旗，其得天独厚的地理位置，纯生态的水系环境以及4000多元/平方米左右的高性价比商铺价格，随着眉山市的城市建设和旅游经济的飞速发展，无疑将会在不长的时间内显示出极大的增值潜力。

房地产行业，实际上是一个老实人才能做的行业。哪些急功近利，总想以炒作慨念打开局面的开发商——如栽些绿草树木就冠以“生态住宅”，挨条小河便称“亲水楼盘”，甚至在外立面造型上弄几个欧式符号就大吹“欧陆风情”的作法，是根本经不起时间的检验的。

“好房子自己会说话”这句被业界广泛引用的名言，或许正道出了成功者的开发真谛。

走马眉山，记者除了再度体味到“东坡文化”的强烈浸淫之外，更深刻感受到了当地城市建设与开发的巨大活力。眉山人好学敢闯，诚如东坡湖广场开盘热销之际，本地一位以最早开发玫瑰园而声名鹊起的开发商，即亲临东坡湖广场售楼部，摄像机、照像机并用，而且不耻下问，细心与前来办理定购手续的各地购房者对话交流，以欲对本市商业地产市场来个观一斑而窥全豹。

作为已在眉山成功开发了多个房地产项目的多友公司董事长刘总，曾在东坡湖广场的开盘庆典上，掷地有声地说道:“东坡湖广场将在建成后成为川西平原上的‘八个一流’的商业地产:一流的环境、一流的口岸优势、一流的升值空间、一流的业态规划、一流的经营管理、一流的商业服务、一流的物业服务、一流的投资回报。并努力实现‘三赢’——政府达到经营城市提高城市档次的目的；开发企业达到提升自身实力提高品牌知名度的目的；投资人达到坐享财富增值的目的。”刘总还饱含感情地吐露了他非常淳朴的肺腑之言:“我是眉山人，我从不做让家乡人截脊梁骨的事”!

随着庆典仪式上的彩球飘飞，万鸽腾空，眉山商业地产走进了一个与时俱进，横锁川南的大盘时代。

我们相信，金秋10月即将在成都举办的“四川省首届商业地产投资见面会”上，眉山东坡湖广场作为成都平原西南缘的一个厚重的地产板块，必将会有一个精彩的发言。

商业地产报告 第2篇

天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。

(一)分布特征

天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。

代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的it业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。

(二)供求特征

天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。

天河商铺交投活跃，从98年到02年，天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展，20xx年天河商铺批出量万㎡，成交量万㎡；20xx年批出万㎡，成交万㎡。商铺积压正处于一个合理的消化中。

天河商铺的成交量一直处于广州的`前列，与番禺、海珠稳居全市前三甲位置。20xx年天河区商铺以万㎡的成交量比第一位的番禺区14万㎡少约3万㎡，稳居全市第二。远远抛离第四位东山区的万㎡。并且从1998年到20xx年几年间，天河商铺成交一直占据着全市成交总和的很大份额，天河商铺的成交量在不断的上升中，从1999年到20xx年天河商铺成交面积一直在一个上升的态势，从99年的成交面积67925万平方米到20xx年的99044万平方米，成交上升了将近一半。而20xx年上半年，由于少新商铺上市，批出量及成交量双双下降。

(三)价格特征

天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500-800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。

天河虽然是高档商业圈的代名词，但其商铺成交均价并不是广州内最高的，前三名的位置拱手让给了广州老三区：东山、越秀、荔湾。主要还是因为天河区域跨度远远比前三者大，价格的不平衡导致了成交均价偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/㎡，这种不平衡，在很大程度上拉低了天河商铺的成交均价。

纵观天河几年来的商铺均价情况，天河商铺从1998年到20xx年价格走势比较平稳，偶有升降，基本保持一个上升的态势。而在20xx年，与全市商铺均价大幅下跌呈鲜明对比的是，天河的商铺均价止跌上扬，虽然步伐缓慢，但是其价格是明显的高于全市的平均水平。几个重量级商业城的推出，加上“天河大商圈”概念的出现，哄抬起了20xx年天河的商铺价格。这种与全市商铺均价差异的扩大化，也在很大程度上突显出了天河在广州商业圈中的龙头位置，并且在日益的明显。而20xx年上半年，天河区的商铺成交均价只为15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了，升幅明显.

(四)经营特色

天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的it、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。

天河商铺的经营呈现出一个主附搭配、层次多面的、互补功能的商业经营方式，形成一座由大型知名商家引领，加上周边大量的，用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外，又有一系列的专业市场圈，从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足，这种发展趋势和经营现象，是一个成熟商业城的发展模式，使天河大商业格局初露端倪。让天河全面启动成了一个比较完善的商业圈，形成了集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。

天河的商业经营除了大卖场、高档次的特点外，还有就是其“数字天河”的科技道路和“特色天河”的特色专卖道路。天河科技园、天河软件园将继续扮演广州地区知识产权和高新技术产品交易集散中心的角色。这里是一个具有合理结构互补产业群体的高新技术工业和软件产业基地，确保了天河在广州市发展高新技术产业中的龙头地位。特色小店也遍布天河各个角落——西黍、春之花、缘驿工作室、花の姿、泰伦、服装小鱼、大明星发屋……，林林总总的新奇异物都可以在这里看到，从精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青丝假发都可以在这里寻觅到。

(五)天河北群楼商铺

天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其群楼商铺的标新立异更使广州群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。

天河北路的主题式群楼经营是天河商铺市场的一个经营特色。各开发商根据自己物业的地理位置，结合区域内商铺经营特点，在天河北路形成了一个群楼主题经营特色的“商场大街”。希尔顿阳光花园的群楼经营主题是家电、电器业；万佳入主华标广场群楼，以一个超市经营为主题；帝景苑群楼是以酒家为经营主题，承租者是“金钻潮庭”；进驻金田花园的百佳超市的群楼经营；还有天誉花园群楼是以一个“购书中心”为经营主题。这类群楼商铺具有一定的规模，各个群楼瞄准的方向都不同，客户分类十分明确，避免了相互的竞争，走错位经营的道路，再加上地处天河北路的商务气氛、临街旺市，是区域内的抢手货。

商业地产报告 第3篇

调研目的：针对合肥市商业类型地产销售单价及租金增长状况进行了调研和市场分析，在取得目前合肥市商业地产销售价格及租金增长率，为公司操作胜利广场.^v^项目提供一定的参考依据及相关数据支持。

调研对象：针对项目周边或近几年来合肥市热销或具有代表性商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析。预测未来一段时间期内合肥商业地产商铺租金年增长率等情况，现主要调研商业地产包括：安徽国际广场、金色巴黎购物广场、环球购物广场、元一时代广场、新天地国际广场、万达广场等代表性商业项目，现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：

一、合肥商业市场背景研究：

合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：

合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：

市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；

单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。

二、购物中心类商业项目

安徽国际广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为77000平方米，主力商户有家乐福、kfc等；

一层商铺价格为25000-30000元/平方，三层商铺价格为7000-9000元/平方，一层四年内返租8%，四年后商户有经营权，也可委托物业方代租，三层返租十年，前五年8%，后五年，10年后交公司管理或回购，返租年投资回报率8%；

金色巴黎购物广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主要经营服饰、婚庆、体育用品等；一层商铺价格为25000元/平方，二层为15000元/平方，三层为9000元/平方，四层为6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资汇报率8%；

环球购物广场：项目地址在马鞍山与一环路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有万平

方米的夹层综合、家乐福、麦当劳、kfc、环球百货，首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格为19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8%三年后承诺原价130%回购，投资户可以续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；

元一时代广场：项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；引进华联、国美、kfc、百货；一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；

新天地国际广场：项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30000平方米，一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为20140元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、首层总价比较高；

大唐国际广场：项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。二期商铺价格在18000-22014元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；万达广场：开盘时间为09年11月28日，项目地址在包河区、芜湖路与马鞍山路交口，70万平米城市综合体，18万平米国际购物中心，5万平米六星级威斯汀酒店、5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，约30万平米的中央景观豪宅，10万平方米的超高层双塔写字楼。万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星ktv、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广场，充分体现万达“订单式商业地产”，国际广场、威斯汀酒店为自行持有经营，滨河酒吧街商铺售价为70000元/平方，商业步行街商铺价格为为一层70000元/平方二30000元/平方，整体均价40000元/平方，中央景观豪宅为13000元/平方，商业步行街主要商户为品牌自营商户，售租统一，无返租。

三、合肥市2021年未来商业地产项目：

信地广场：建筑面积95万方，商业面积58万方，项目地址位于灵泉东路与铜陵路交叉口，由shoppingmall、家居mall、服装mall、星级酒店、高端商务写字楼和商业步行街组成。深国投广场：建筑面积7万方，商业面积万方、项目地址位于长丰路北端，内设沃尔玛、购物中心、美食广场、影院及多层停车配套设施等是集购物休闲娱乐餐饮为一提的综合商业航母；

明发商业广场：建筑面积54万方、商业面积38万方、项目地址位于合肥北二环与四里河路交汇处；是集商业、餐饮、娱乐、休闲、旅游、影城、五星级酒店、酒店式公寓为一体的大型、综合型商业航母；

松芝万象城：建筑面积18万方、商业面积10万方项目地址位于合肥长江西路段，与沃而玛、北京王府井百货、南京新街口百货、麦当劳、肯德基、必胜客等商家签定了入驻协议；

嘉茂购物广场：建筑面积5万方、商业面积5万方，项目地址位于长江西路，是购物、休闲、娱乐餐饮为一体的现代商贸中心；

中环城：北临繁华大道，东临翡翠大道、南临石门路，建筑面积70万方、是一座集商业、住宅、公寓、酒店、写字楼、艺术馆为一体的大型城市综合体，大润发已入驻；

从宏观层面来说，合肥市经济前景看好，具有扎实的商业基础且城区人口总量和平均都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；

以上分析的商业地产项目一般进行主题定位包装来提高整体项目形象，并力争成功引入主体店来加强投资者的信心，进行带租约销售，一般返租10年，年均回报率8%-10%左右，销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售，并后期运营良好；

合肥商业地产商铺购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，月供能力受当地收入水品存在的一定的制约行制约。

四、合肥胜利广场^v^ｓｗｏｔ分析

s—优势

1、片区价值：新城区位置，本项目属于胜利路商圈范围类，项目周边小区林立，人流增加不断提升项目潜在价值；

2、文化氛围：胜利广场是为纪念合肥解放而建的一个多功能综合性建筑群，蕴含着丰富的历史内涵；对本项目的商业文化导入有一定的辅助作用；

3、升值潜力：合肥火车站旁，合肥市形象窗口，升值潜力大；

4、交通优势：项目靠近临泉路及胜利路交汇处，加之火车站旁，交通极为便捷；

5、开发优势：高水准的地下商业开发团队及成熟的地下施工建设；

6、定位优势：本项目以梦幻商业空间为主体风格、imaxs影院合肥独家经营，加勒比梦幻乐园合肥体量第一，从项目定位与项目性价比打造上充分实现差异化；

7、品牌优势：香港名店街全国项目开发自身的品牌号召力。

w—劣势

1、临近主干道，部分临街住宅将受到本商业项目经营噪音干扰；引起周遍居民相对不满；

2、本项目紧临火车站，周边地区商业档次较低、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地区的商业

处于不成熟的状态，而本项目整体定位主题明确，商业更是要打造风格及特色。要形成独有的欢乐梦幻商业概念，形成自己固定的消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养；

3、距离本项目不足1公里的北区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。对比而言，本项目的商业面积体量上，很难在规模上与以上商业中心相抗衡。;

4、本项目为地下式商业中心，地下两层商业空间从顾客消费习惯上需要进行培养和引导；

5、本项目周边大中专院校较少，而项目定位又处于年轻一代的消费群体，在整体认知度上需进行一定的推广。

o—机会

1、本项目作为地下商业开发的先行者，项目的成立将首先在周边消费者中留下深刻印象，一旦项目经营品质成功推出，将会给本项目带来巨大的社会和经济效益；

2、本项目商业已经预先进行了商业规划，详细分析了商用地产的业态、业种分布，并对本项目总体定位进行了描述，增强了本案商业布局的合理性和操作的可行性；

3、本项目独特经营理念的导入更能确立市场地位及风格特色;

4、项目所在区域逐渐形成合肥核心商圈，区域内居民收入稳定、经济发展迅速，市场需求克挖掘空间巨大。

t—威胁

1、规划中的新兴商业中心区与既有商业具有威胁性，大规模商业区建成后，势必分割本案培养出的消费能力，造成本中心的购买力外流；

2、项目的启动及整个经营过程都面临一定的市场不确定性，市场操作的风险将对本案商业物业的推广产生一系列不确定性的影响；

3、本项目所在区域非合肥主中心城区，人流量主要集中在火车站旁，流动顾客较多，火车站附近的商业氛围较差影响本项目认知形象；

4、随着合肥近几年大型的综合商业体不断修建，各区商业地产的规划及完善，将分流本项目的部分目标顾客群体。

商业地产报告 第4篇

小生不才，96年进入零售连锁，98年终生职业定位该行业。从事的企业为：96万佳百货、98沃尔玛、20xx家世界、20xx富迪。04年随发展选址涉足商业地产。从事高管多年职业经验判断，零售连锁业终极追求目标为：资产不断的积累和增值。而零售连锁业的资金充裕，加上资本运作，故进入商业地产具有必然性。而作为零售连锁业的商业地产人职责归结如下：

一、认真解读政策，了解企业经营能力和目前状况。

判断未来市场可能出现状态，以及未来可能出现的竞争市场，提前进行商业选址规划《公司战略性选址》，将公司战略发展落实到实处，把握入住市场的先机!把每个项目的前期市场调研报告、土地价值评估、房屋价值评估、建筑规划、功能定位、投资报告、超市销售利润预算报告、百货销售利润预算（租金价格定位报告，商铺租金收入预算）、招商策略的制订并组织运营招商团队实施。

二、项目选址/评估，目前成功实施的项目：

彭场(百货大楼)、杨林尾(购物中心+步行街)、渔薪购物中心、汪桥购物中心、五七购物中心、章华购物中心、陈场购物中心、楼河(购物中心+步行街)、通海口购物中心、天门岳口(购物中心+步行街)、江陵郝穴(百货大楼)、张沟(百货大楼)、峰口(购物中心+步行街)、、监理朱河购物中心，毛嘴(购物中心+步行街)。

三、项目运营后的回顾和分析：

投资回收期约为7-8年。最长的投资回收期不超过12年。总投资回报率在32%。

四、资本运作：按20xx年年初本人提供给中央商务部/开发银行/农行的融资报告相关数据表明：

新增加的商业广场将服务于乡镇的居民人数达到万人，家庭户数万户。按目前现有签订的项目，计算明年待建的建筑面积近10万平方米。所需的资金(建筑+设备)约亿。再加上今年至少再增加2-3个自用土地项目计算所需的资金缺口将达到2个亿左右。

五、制订全年发展项目选址实施计划，以及全年投资计划、协助各分公司进行项目选址。

选址要点：1商圈人口划分;2家庭收支状况;3城区人流动向;4城市规划和商业发展方向进行判断;5选址不要看沿街建筑，细查背后状态;6项目立地状况：易达性、也就是我们常讲的入店率;7市场份额的初步判断，是否可进行商业广场项目的入祝

六、土地商用价值评估：

主要是就土地进行商业建筑后的租金价值。也就是说按市场目前的商铺租金状况， 核算该土地建成后的租金价值比是其重点(租金价值比：是以后招商或买铺的价格的根本依据) 1土地的形态：沿街宽度、深度、长宽比、周遍的侧通道(或侧街区)的贡献率、土地长宽比与常规土地长宽的比率等等; 2项目周遍商铺的市场租金价格; 3计算土地纵向/横向递减后的价值; 4 计算建成后的商用建筑体的租金价值。(A建筑规划一般为;B使用面积占建筑面积的比例为 )

七、房屋价值评估：主要是对地表上建筑物，以及相关附着物进行价值评估。

采用的方法为：1成本计算法、2市场比较法、3加权处理、4综合评估计算

八、 项目整体的规划：

1、 主体建筑面积的确定：经营能力与市场份额结合后确定主体商业建筑面积;

2、 建筑群功能定位及规划设计：确定整体项目与周遍建筑状况，设计最佳立体人流动线。

3、 整体商业规划的功能定位：通过市调对主体建筑、独立商铺、剩余土地规划功能定位

九、经营利润分析 。

其主要体现在： 1超市销售预算; 2百货经营预算; 3 租金价格定位。相关预算：是通过前期的市调相关数据，结合 市场份额计算法、 消费习性推算法、 经营能力分析法汇总计算。

十、 财务分析：

1、明确项目的利润结构(赢利模式);

2、利润预算(盈亏临界线);

3 、投资总额(终极上线);

4、投资回收期/回报率

十一、协助职责：

为保证项目赢利模式具有可实现性，故在以上项目本质任务外;还有三个协助职责：

就公司年度发展计划，提供相关投资所需要的现金流，进行相关的融资报告的撰写;

协助商业广场：内部建筑规划与商业规划的人流动向设计调整，特别是百货大楼的立体动线设计与楼层功能定位之间形成的客流动线，是体现商业建筑体的整体租金价值的关键环节;

督促相关部门按项目进度展开工作，争取时间差产生的利润。

十二、相关公司运作模式、组织结构变更等，提交改革方案。

商业地产报告 第5篇

一.基本情况

截止目前，我县房地产开发项目共/个，其中建成项目/个，基本建成项目/个,在建项目/个，停建项目/个，新开工项目/个。

（一）开发投资情况：2020年，我县房地产开发投资/亿元，同比增长/%。

（二）商品房销售情况：

2020年/月，商品房销售/万㎡，同比增长/

（三）从业人员及劳动报酬：第三季度房地产开发企业劳动报酬总同比增长/%，从业人员增速/%。

（四）2020年/月商品房库存/万㎡，去化周期/个月，其中住宅/万㎡，去化周期/个月，

二.存在问题

（一）征地拆迁难度大，不能按计划推进，从而影响项目建设投资进度。

（二）部分房开企业矛盾纠纷突出和缺资金等原因，项目建设进度缓慢。

（三）我县房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款，在银行商贷和公积金按揭放贷受限的情况下，企业资金回笼慢影响建设进度。

（四）部门联动效果不佳，未能形成合力服务好房开企业。

三.下一步工作及建议

（一）继续加大征地拆迁力度，盘活土地存量，推进在建及新建房地产项目建设进度。

（二）强化服务意识，加大各部门的协调、配合力度，切实服务好企业，为企业排忧解难，督促和完善项目建设手续。

（三）拓展融资途径，优化传统融资来源渠道，降低银行准入条件及加大放贷额度，包括企业信用贷款等；鼓励有条件的开发企业通过项目融资、联合开发、短期债券等多种形式开展融资工作，培育和增强房地产自身实力。

（四）根据实际情况编制房地产年度用地计划，盘活现有土地存量，适当增加土地供给。

商业地产报告 第6篇

2021年已经过去，新的挑战又在眼前。在这一年里，有压力也有挑战。年初的时候，房地产市场还没有完全复苏，那时的压力其实挺大的。客户有着重重顾虑，媒体有各种不利宣传，我却坚信--地产的稳定性和升值潜力，在稍后的几个月里，房市回升，我和同事们抓紧时机，达到了公司指标，创造了不错了业绩。

在实践工作中，我又对销售有了新的体验，在此我总结几点与大家分享：

1、不做作，以诚相待，客户分辩的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之，你所说的一切，都将起到反效果。

2、了解客户需求。第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解，否则，所说的一切都是白费时间。

3、推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势，做到对客户的所有问题都有合理解释，但对于明显硬伤，则不要强词夺理，任何东西没有完美的，要使客户了解，如果你看到了完美的，那必定存在谎言。

4、保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们会将喜爱传递，资源无穷无尽。

5、确定自己的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其它楼盘，都可以增加客户的信任度。

6、团结、协作，这些是好的团队所必需的。

自己也还存在一些需要改进之处：

1、有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。

2、对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。

现今我已来工作一年多了，在这一年的工作中，本人的销售套数为---套，总销额为-千万。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知识和对--各个地区的了解，不但要做好这个项目，更要跟着公司一起转战南北，开拓新的战场。在此，我非常感谢领导给我的这次锻炼机会，我也会更加努力的去工作，去学习，交出自己满意的成绩单。